Автомобилисты вынуждены арендовать, а не покупать паркинги
В столице формируется новая тенденция: водители, которые не в состоянии купить гараж, все чаще его арендуют. Стоимость машино-мест, которые застройщики предлагают москвичам покупать в домах или в отдельно стоящих паркингах, достаточно высока. Но и оставлять автомобили на улице опасно: угонят, увезут на штрафстоянку, проколют колеса, поцарапают кузов… И самое удивительное, что в тройке лидеров по стоимости машино-мест оказался непрестижный Южный округ столицы.
— Цены на парковочные места такие высокие, что бюджета на покупку машино-места может хватить на покупку жилья в границах «старой» Москвы, — комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Изучение актуального предложения в жилых комплексах бизнес-класса показало, что большая выборка квартир сопоставима по стоимости с машино-местами в дорогих домах. Необходимый для этой покупки бюджет составляет от 11 до 18 млн рублей. Именно такова стоимость самых дорогих объектов недвижимости в паркингах эксклюзивных домов Москвы. Сравнительный анализ показал, что можно подобрать для покупки двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса, расположенных в благополучных Северном и Северо-Западном округах. То есть по цене паркинга можно купить квартиру!
Дорогое машино-место по метражу сопоставимо с маленькой студией, а по стоимости — с полноценной квартирой в доме бизнес-класса. «Однако не нужно забывать, что строительство подземного паркинга — это очень дорогое удовольствие, так как требует более сложных работ ниже нулевой отметки, изысканий, геодезии, отведения вод и так далее, — продолжает специалист. — Проект с паркингом всегда дороже, чем проект без паркинга, к тому же в России к паркингам применяется ряд требований пожаробезопасности — это системы пожаротушения и удаления дыма, например. Вопреки расхожему мнению строительство одного квадратного метра парковочного места стоит дороже, чем квадратного метра жилья».
— Места в подземных паркингах покупают неохотно. В новостройках комфорт- и бизнес-класса к концу реализации всех квартир удается продать только 25-50% таких машино-мест. При этом в элитном сегменте раскупаются все подобные гаражи, — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Средняя стоимость места в подземном паркинге новостройки комфорт-класса составляет 1,2 млн рублей, в бизнес-классе — 1,8 млн рублей, в домах элитного сегмента — от 5 млн рублей и выше. Покупателям квартир в новостройках, безусловно, проще арендовать гараж. Например, в домах комфорт-класса можно снять машино-место в подземном паркинге по цене 11-15 тысяч рублей в месяц.
Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассказывает, что в августе 2021 года на первичном рынке Москвы (с учетом Троицкого и Новомосковского административных округов) лишь каждый пятый покупатель квартиры приобретал парковочное место. Было заключено 5,7 тыс. договоров долевого участия на квартиры и 1,2 тыс. договоров — на машино-места. Средняя стоимость квадратного метра в паркингах новостроек Москвы составила 166,5 тыс. рублей. Дешевле всего обойдется «квадрат» в Зеленограде (94,1 тыс. рублей) и в ТиНАО (113,5 тыс. рублей), дороже всего — в Центральном округе: 352,9 тыс. рублей. На мой взгляд, сравнивать цену квадратного метра в паркингах и квартирах нельзя, так как это разные виды недвижимости.
Как выгоднее поступить — купить ли машино-место в собственном доме или арендовать его?
— Прежде всего стоит ознакомиться с условиями, которые предлагает застройщик: нередко для покупателей квартир предусмотрены скидка или иные специальные предложения. Следует изучить инфраструктуру: рядом может располагаться построенная ранее многоуровневая или плоскостная парковка. В проектах массового сегмента продажа парковочного места может затянуться. В бизнес-классе, премиальном и элитном сегментах фиксируется обратная ситуация: лот без машино-места реализовать сложнее, — говорит Надежда Коркка.
Проблема парковок достаточно остро стоит в московском регионе, особенно сейчас, когда платные парковки постепенно появляются в спальных районах, а девелоперы предпочитают концепцию «дворов без машин», рассказывает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Средняя стоимость машино-места в старых границах Москвы составляет 2,2 млн руб. Дороже всего покупка обойдется в Тверском районе — в 11 млн руб. Самый бюджетный дом для машины можно купить в Солнцеве — за 930 тыс. руб., при этом его можно включить в ипотеку. Но даже и такая стоимость гаража в подземном паркинге по карману далеко не всем.
Впрочем, не значит, что ваш «железный конь» останется бесхозным. Есть и другие варианты — например, покупка машино-места у города.
— Можно воспользоваться преимущественным правом, которое подразумевает покупку парковки по стоимости на 40% ниже рыночной, — рекомендует Александр Гуторов. — Главное требование к покупателям: они должны быть собственниками жилых помещений или иметь право пользования на условиях социального найма. Можно приобрести машино-место на городских аукционах. Но, как правило, его цена гораздо выше стартовой, а найти такое предложение от города рядом с новым жилым кмплексом почти нереально.
Кроме того, парковку можно арендовать у города на льготных условиях. Самые низкие ставки установлены для льготников (пенсионеров, ветеранов, людей с инвалидностью). Они составляют 300 руб. (360 руб. с НДС) за 1 кв. м в год. Например, аренда парковочного места площадью 15 «квадратов» обойдется пенсионеру в 4,5 тыс. руб.
По заявлению городских властей, стоимость годовой аренды машино-места у города варьируется от 360 рублей до 8,7 тысячи рублей за квадратный метр — в зависимости от площади и расположения. Стоимость съема одного квадратного метра машино-места в пределах Бульварного кольца за год составляет 8,7 тысячи рублей, в промежутке между Бульварным и Садовым — 7,2 тысячи рублей, в поясе между Садовым кольцом и Третьим транспортным — 4,9 тысячи рублей, между «трешкой» и МКАДом — 3,2 тысячи рублей, а за пределами кольцевой дороги — 2,4 тысячи рублей.
В среднем стоимость квадратного метра в квартире в 2,7 раза выше, чем цена квадратного метра в паркинге в том же доме. А стоимость аренды машино-места составляет примерно 9 тысяч рублей в месяц. При средней стоимости паркинга в 1,8 млн рублей такой суммы хватит на то, чтобы арендовать машино-место на протяжении 17 лет (при условии, что аренда не изменится в цене). Таким образом, стоимость машино-места оказывается сопоставимой с ценой среднего автомобиля.
— Конечно, машино-место — это в первую очередь комфорт, и при наличии финансовой возможности стоит приобрести паркинг, — говорит главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — К тому же зоны платной парковки с развитием метрополитена расширяются, застройщики проектируют “дворы без машин”, поэтому для многих автовладельцев машино-место — это уже необходимость.
Коммерческий директор компании «ПроГород» Игорь Соломатин считает, что, без сомнения, девелоперам выгодно продавать машино-места совместно с квартирами. Однако в последние 5 лет спрос на придомовые гаражи в многоквартирных домах упал на 40%. Стоимость машино-места, по оценкам эксперта составляет 10% от стоимости квартиры. Например, в доме со стоимостью квадратного метра 300 тысяч рублей (именно столько составляет среднестатистическая цена «квадрата» в Москве) стоимость машино-места составляет около 2 млн руб. Сопоставимая цена будет и у придомового гаража при его наличии.
Виктория Кирюхина рассказала «МК», что в старых границах Москвы с начала 2021 года было продано 11,7 тыс. машино-мест на первичном рынке (средний чек сделки составил 2,3 млн рублей), а в Новой Москве — 3,4 тыс. машино-мест (средний чек — 960 тысяч рублей). Одно машино-место продается на 4-5 квартир в новостройках.
— Спрос на паркинги крайне неравномерен, а иногда даже иррационален, — рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Недорогие машино-места в районах с очевидными парковочными сложностями распродаются годами, а в некоторых проектах уже на момент выдачи ключей нет ни одного свободного места, хотя их было много — и недешевых. В этом отношении абсолютный рекордсмен Москвы и вообще всей столичной агломерации — один из комплексов в Северо-Западном округе. Хотя проект уже 5 лет находится в реализации и находится на финишной прямой, продано 3505 машино-мест (из 3732 — почти 94%). Это невероятный результат, отрыв от второго места в полтора раза. При этом в в 301 проекте Москвы и области из 528 есть более 168 тысяч парковочных мест на продажу, средняя вместимость паркинга составляет 550-560 машино-мест. Из этого в 135 домах не продано ни одного машино-места!
Между арендой и покупкой выбрать довольно просто: всё зависит от планов на 12-15 лет. Если такой срок человек собирается проживать по одному адресу, то, как правило, нет разницы по затратам между покупкой и арендой: среднее парковочное место стоимостью 1,5-2 млн рублей сдается обычно за 10 тысяч рублей в месяц, то есть арендатор за 12,5-16,5 лет выплачивает его стоимость. Если жить по одному адресу дольше, то купить однозначно выгоднее.
Купить машино-место можно и при заселении на короткий срок — потом его можно продать или сдавать. «В конце концов, это такой же актив для сохранения средств. Обычно из-за нарастающего дефицита парковок в Москве машино-места дорожают (да и инфляция сказывается), но в редких случаях возможна и отрицательная динамика — это стоит продумать перед покупкой», — говорит Ирина Доброхотова.. — Арендовать машино-места лучше при аренде квартиры, в случае недолгого пребывания в Москве (как, например, арендуют экспаты, прибывшие по контракту), и если не хочется обременять себя лишним имуществом, за которое придется платить налог, вносить ежемесячные платежи за охрану, коммунальные услуги (если они оказываются) и т.п. Наконец, иногда покупка невозможна из-за отсутствия полной суммы на приобретение парковочного места и невозможности оформить кредит на него.