Россияне взяли рекордный объем кредитов на жилье
В прошлом году российские банки выдали гражданам рекордный за всю историю рынка объем жилищных кредитов. По официальным данным, он составил 4,3 трлн руб., что на 50% превысило результат 2019 года. В целом граждане оформили 1,7 млн подобных ссуд, что на 35% больше, чем годом ранее. Бурный рост ипотечного кредитования уже давно находится в сфере повышенного внимания регулятора. Сегодня председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина заявила, что Россия уже приблизилась к пределу роста ипотеки по соотношению доли семей с ней и среднего уровня располагаемых доходов. Что ждет рынок жилищного кредитования, когда может закончится льготная ипотека и что будет с ценами на жилье, «МК» рассказали эксперты.
Росту ипотеки в прошлом году способствовало снижение ставок на подобные кредиты. Это произошло на фоне запуска льготной программы, позволяющей получить ссуду на покупку жилья в новостройке на 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и на 6 млн руб., а в других регионах по ставке не выше 6,5% годовых. Кроме того, с июля 2020 г. ключевая ставка находилась на историческом минимуме в 4,25% годовых.
В этом году условия изменились. Во-первых, ЦБ с марта начал повышать ключевую ставку. Сейчас она достигла максимальных с октября 2019 г. 6,75% годовых. Кроме того, с 1 июля 2021 г. правительство изменило условия льготной программы. Ставку по ней повысили до 7%, а доступный размер кредита снизили до 3 млн руб. для всех регионов. «Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения»,— заявила Эльвира Набиуллина . Глава Центробанка отметила, что уровень проникновения ипотеки в России может быть не очень большим по сравнению с другими странами. «Но важно смотреть не просто на количество людей, которые взяли ее, или на долю к ВВП. Ипотека — это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей», — разъяснила она.
При этом если смотреть на цифры, то темпы выдачи ипотеки в первой половине года оставались высокими, несмотря на повышение ключевой ставки и изменения условий. По данным аналитиков, в январе-июне россияне взяли около 907 000 жилищных ссуд на сумму 2,6 трлн руб. Это на 45% и 76% соответственно превышает показатели аналогичного периода 2020 г. Все эти кредиты, разумеется, нужно будет в будущем годами выплачивать, а доходы россиян растут гораздо медленнее, чем хотелось бы.
«Сейчас долговая нагрузка на бюджет семьи заемщика превышает все разумные нормы, — соглашается с главой ЦБ председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин — Долгосрочно обслуживать кредит, отдавая больше половины своего дохода, невозможно. Банки – при условии роста цен на жилье – ничем не рискуют, выдавая ипотеку всякому входящему. Стоимость залога растет, а значит, возникшие у заемщиков проблемы не затронут бизнес кредитора». Также банки защищены аннуитетной схемой платежей, когда заемщик первые годы не гасит основной долг, а просто работает на банк. «В условиях неопределённости из-за пандемии и ускорения изменений спрогнозировать доходы для отдельных групп населения становится сложнее, — продолжает тему руководитель направления Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково–РЭШ Егор Кривошея. — Сейчас, учитывая отложенные эффекты пандемии и меньшую скорость прироста доходов, действительно можно ожидать некоторого рода уменьшения активности в крупных инвестициях и покупках, например, в недвижимости».
Рынок жилья сейчас растёт активно каждый год, но это связано не только с макроэкономическими факторами, но и с застройкой и развитием городов. Если количество и объём ипотечных кредитов будет расти медленнее, можно ожидать некоторого замедления в росте цен на недвижимость и меньшего количества девелоперских проектов, но вряд ли это изменение будет значительным учитывая развитие городов, спрос на недвижимость (особенно в крупных городах) и другие факторы.
По мнению главного эксперта отдела анализа банковских услуг Банки.Ру Инны Солдатенковой, в условиях падения реальных располагаемых доходов населения на фоне пандемии рост числа ипотечных кредитов — особенно с низким первоначальным взносом — может негативно повлиять на финансовую стабильность. Для граждан такая инициатива ЦБ может означать, что количество доступных программ с господдержкой в краткосрочной перспективе может снизиться. Сейчас в их число входит льготная ипотека на новостройки, семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека и военная ипотека. Если ЦБ решит ограничить рост жилищных кредитов в России, то высока вероятность, что действие льготной ипотеки на новостройки в июле 2022 года будет прекращено, и продлевать эту программу больше не будут.
Ключевую роль в развитии рынка жилья в последние годы играют льготные программы, в которых банкам разницу между ставкой для клиентов и реальной ставкой по ипотеке выплачивает государство. Спрос на них остается стабильно высоким. «Цены на рынке столичного жилья замерли в ожидании решения по увеличению первоначального взноса на льготную ипотеку для Москвы и области, — продолжает разговор ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.- И вот этого опасается регулятор». На рынок жилья заявление главы ЦБ РФ не окажет никакого действия, уверен он. Если за ним последуют рекомендации банкам по ужесточению требований к заемщикам, и ипотеки будет меньше, то краткосрочное падение спроса в октябре и ноябре быстро компенсирует традиционная декабрьская активность. В долгосрочном периоде многое зависит от продолжения льготных программ государства и адаптации к текущим реалиям рынка. Уже активно говорят об учете доходов самозанятых при выдаче ипотечного кредита, напоминает Лашкевич.
Опасность «пузыря» есть всегда, но люди хотят жить именно сегодня, даже если завтра настораживает неопределенностью. Недвижимость в России — это один из немногих активов, ценность которого не уменьшается от одного кризиса к другому, поэтому россияне в ней так заинтересованны. Строительство — это локомотив экономики и в «пандемийные» годы его толкала вперед льготная ипотека. Захочет ли государство продолжать эту игру и насколько реальна опасность «пузыря», покажет время.