Олег Репченко рассказал, какие риски мешают инвесторам верно оценить эффективность вложений в новостройки Поделиться
Вложения в новые жилые «квадраты» считаются в РФ проверенным активом, который помогает не только сохранить, но и преумножить личный капитал. Однако вокруг этого актива живет большое количество мифов, которые создали креативные маркетологи застройщиков и риелторы. О том, какие стереотипы и риски мешают частным инвесторам верно оценить эффективность вложений в новостройки, рассказал руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Фото: irn.ru
— Олег, есть ли у частного инвестора сегодня шансы получить прибыль на рынке недвижимости?
— На рынке недвижимости всегда можно найти интересные ниши. Даже в периоды турбулентности и высокой инфляции. Например, на текущий момент перспективны вложения в офисы, склады, в первую очередь формата light industrial. Но входной билет в эти сектора коммерческой недвижимости кусается, к тому же надо обладать соответствующими компетенциями. В крупных городах остаются возможности для флиппинга, когда инвестор — флиппер, подбирает со скидкой нуждающуюся в ремонте ликвидную квартиру, а после приведения ее в порядок перепродает объект по более высокой цене. Но без своей строительной бригады, юриста заниматься этим бизнесом рискованно. Среди рядовых граждан наиболее популярны два способа заработка на рынке недвижимости. Во-первых, купить квартиру на ранней стадии строительства дома, чтобы перепродать ее, когда дом будет готов. Как известно, новое жилье дорожает по мере увеличения строительной готовности проекта. Во-вторых, стать рантье, т.е. купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Однако в текущей экономической ситуации ни в том, ни в другом случае заработать непрофессиональному инвестору с большой долей вероятности не получится. Сегодня цены на жилье топчутся на месте. Например, на вторичном рынке Москвы по итогам 2024 года индекс стоимости жилья показал прирост на символические 0,8%. Это гораздо ниже годовой инфляции. Да, рынок жилья мозаичный, всегда есть торг, скидки. Поэтому какие-то отдельные объекты, может быть, слегка приросли в цене, какие-то — немного просели. Но в среднем динамика околонулевая.
— Но эксперты утверждают, что в той же Москве новостройки продолжали дорожать даже в январе. Значит, еще можно заработать на росте цен.
— Это лукавая статистика. Да, мы видим, что формально цены поднимаются. Все больше новостроек сейчас причисляют к бизнес- и премиум-классам с соответствующим ценником, что ведет к возрастанию среднего уровня цен. Но за кадром остаются два принципиально важных вопроса для частных инвесторов. Первый — по каким все-таки ценам в итоге заключаются сделки: по заявленным в прайсе или все-таки с дисконтом? Ведь цены реальных сделок могут быть ниже заявленной стоимости за счет скидок и акций. Застройщики нередко устраивают т.н. «черные пятницы по-русски» — сначала тихо задирают цену, а потом громко заявляют о большой скидке. Активно применяются схемы скрытого снижения цен. К примеру, при покупке новой квартиры автоматом дают подарки в виде бесплатной отделки, машино-места, кладовки и т.д. Девелоперы также применяют различные финансовые схемы, которые искусственно снижают ипотечную ставку. Выпадающие доходы потом «зашиваются» в конечную цену квартиры.
Второй важный вопрос — а сможете ли вы потом эту новостройку перепродать на вторичном рынке хотя бы по той же цене? И мой ответ разочарует многих покупателей новостроек: «Однозначно нет!» Сегодня в разных регионах страны средние цены вторички на 20–30% ниже, чем на первичном рынке. Причем речь идет не о старой вторичке, «хрущевках», а о вчерашних современных новостройках, которые недавно «перешли» на вторичный рынок.
Соответственно, купив новую квартиру, потом ее на вторичке, где нет ни льготной ипотеки, ни различных финансовых схем, по той же цене продать невозможно. Многие покупатели новостроек просто этого не осознают. Красивые истории, когда купил на стадии котлована дешево, а потом продал в готовом доме дорого, прошли. Рынок новостроек, на мой взгляд, стал похож на рынок автомобилей, когда вы купили новую автомашину, но, выехав за ворота автосалона, она автоматически солидно теряет в цене.
— А насколько привлекательна сегодня аренда жилья?
— По итогам 2024 года в столице прирост средних арендных ставок составил 30–50%. Соответственно, выросла и доходность аренды: если раньше она была где-то на уровне 4–5% годовых, то теперь — 6–7%. Но важно понимать, что эта доходность «грязная». Как правило, никто из арендодателей не учитывает амортизацию квартир. Сдавая квартиру на несколько лет, надо помнить, что рано или поздно встанет вопрос ремонта помещений. Кроме этого нужно оплачивать налоги и страховку. Есть риск простоя. То есть «чистая» доходность от аренды будет ниже — около 5–6%. Это минимум в три раза ниже средней доходности по рублевым вкладам. Поэтому, с одной стороны, жилая недвижимость по-прежнему остается низкорискованным защитным активом. Но с другой стороны, она проигрывает под доходности при сопоставимых невысоких рисках не только депозитам, но и «длинным» ОФЗ, фондам денежного рынка, которые дают прибыль на уровне 20% годовых. Таким образом, мой прогноз такой: в этом году жилая недвижимость позволит частным инвесторам сохранить сбережения от инфляции, но не позволит заработать.
— Куда в этом году пойдут цены?
— Как мне кажется, в 2025 году при текущем высоком «ключе» ЦБ, от которого зависит стоимость кредитов для застройщиков и стоимость рыночной ипотеки для покупателей квартир, роста цен на жилую недвижимость ожидать не приходится. Даже если регулятор вдруг неожиданно снизит ключевую ставку на 2–3% и, соответственно, подешевеют ипотечные рыночные программы с текущих уровней 28–30% годовых до 25–25%, к всплеску спроса на жилье этот маневр не приведет. Ставки все равно будут находиться на заградительном уровне. Поэтому цены в лучшем случае будут топтаться на месте, в худшем — медленно сползать. При реализации обоих сценариев рассчитывать на высокую прибыль от съемного жилья тоже не стоит. Поскольку невысокая доходность от аренды, которая сейчас, напомню, находится на уровне 6–7%, может быть «съедена» сползанием цен на готовое жилье. И в результате можно получить 0% дохода от таких вложений.
— В начале февраля СМИ сообщили о банкротствах застройщиков в ряде регионов страны. Какие тренды могут набрать силу на стройрынке?
— Российские застройщики привыкли к сверхприбылям, которые они получали в прежние годы, когда жилье как на дрожжах дорожало. Причем основной прирост пришелся на 2020–2021 годы, когда были запущены льготные программы. Рынок недвижимости получил мощный допинг, а застройщики благодаря щедрым госсубсидиям превратились в «наркоманов», которых рыночная конъюнктура не сильно беспокоила. А когда государство сказало: «Ребята, банкет закончился. Денег в бюджете на льготную ипотеку больше нет, дальше давайте сами» — у девелоперов наступил период «ломки» и отрезвления. Однако смельчаков, которые в условиях затоваривания первичного рынка резко бы снизили цены на новые квартиры, как это сделал в 2009 году в Москве застройщик «Ведис», на горизонте пока не видно. Напротив, звучат угрозы от некоторых застройщиков снизить обороты и поставить реализацию проектов на паузу, если они не получат привычную поддержку от государства. На мой взгляд, сегодня создается благоприятная почва для трансформации стройотрасли. Я не исключаю, что чем громче будут звучать крики о помощи от частных строительных компаний, тем сильнее у государства будет желание их национализировать.