Объем проблемных долгов по ипотечным кредитам стал больше на 76,6% Поделиться
За прошлый год объем проблемных долгов по ипотеке обновил исторический максимум, подскочив сразу на 76,6% (на 115,2 млрд рублей) и составив 265,5 млрд рублей. На фоне общего ипотечного портфеля россиян в 23,15 трлн рублей этот абсолютный показатель может и не впечатлить. Иное дело — тенденция: по словам экспертов, резко ускорившиеся темпы роста просрочки создают проблемы, прежде всего, банкам.
Фото: ru.freepik
тестовый баннер под заглавное изображение
К декабрю 2022 года граждане накопили 91,6 млрд рублей просроченной задолженности по жилищным кредитам, к декабрю 2025-го — втрое больше, следует из данных бюро кредитных историй. БКИ связывает это с аномальным ростом ипотечного рынка в предыдущие два года и ухудшением финансового положения заемщиков.
Двузначные темпы увеличения доли «плохих» (просрочка свыше 90 дней) долгов сохраняются второй год подряд. Согласно статистике Центробанка, такое наблюдалось лишь в 2015-2016 годах (на 13,2% и 43,8% соответственно). В целом, подобная динамика была характерна для российских реалий середины 2000-х, когда ипотечные кредиты только набирали популярность, и быстрый прирост просрочки был следствием низкой базы. Что касается последних лет, когда рынок пережил очередной бум, ключевыми причинами оказались: массовые льготные госпрограммы, агрессивная политика банков, кредитовавших желающих почти без разбора, устойчивая вера потребителей в нескончаемый процесс подорожания квартир.
«В 2015-2016 годах ситуация в экономике была достаточно сложной, при этом в 2016-м объем просрочки увеличился не столь значительно, как в 2025-м, — на 43,8%, — говорит аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. — Десять лет назад многие россияне лишились возможности гасить займы из-за низких доходов и роста безработицы. На сей раз главными проблемами стали высокие процентные ставки и долговая нагрузка. Не исключено, что некоторые заемщики намеренно не вносили платежи по ипотеке вовремя, рассчитывая на кредитные каникулы или отсрочку платежа, но получили отказ. Дальнейшее ухудшение динамики несет риски для банков: они вынуждены отчислять большую долю прибыли в создание резервов на кредитные убытки, а также повышать требования к заемщикам».
За январь-сентябрь 2025-го Банк России оценил долю «плохих» долгов в совокупном кредитном (не только ипотечном) портфеле финсектора в 9%, что стало очень высоким показателем за последние три года. Скорее всего, рассуждает Мильчакова, банки продолжат ужесточать требования к клиентам, претендующим на получение долгового финансирования. Кроме того, в стране может возрасти число личных банкротств граждан, поскольку банки будут чаще взыскивать просроченные долги через суд. С другой стороны, если ставки в 2026 году будут снижаться, оказавшиеся в непростом жизненном положении люди смогут рефинансировать старые долги под более низкий процент.
«Показатель в 265,5 млрд рублей выглядит внушительно только для непосвященного, случайного зрителя, — говорит ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. — При ипотечном портфеле в 23 трлн рублей доля проблемных долгов составляет всего 1,1%, что в пределах исторической нормы. Для сравнения, в 2018-2019 годах было 1,2%. Банковский сектор с прибылью в несколько триллионов рублей и макропруденциальным буфером в 335 млрд рублей вполне может справиться с этой ситуацией без серьёзных потрясений.
Резкий рост просрочек — закономерное следствие ипотечного бума 2023-2024 годов. Тогда россияне оформили кредиты на рекордные 8 трлн рублей за счёт массовых льготных программ с низкими ставками. Люди торопились воспользоваться выгодными условиями перед их ухудшением, в результате часть заёмщиков переоценила свои возможности».
Сейчас эти кредиты «вызревают»: проблемы с выплатами появляются обычно через 1-3 года после получения займа. При высокой ключевой ставке банки существенно ужесточили требования к клиентам. Выдачи ипотеки в 2025 году сократились на 9% до 4,3 трлн рублей. Это оздоравливает рынок, снижает будущие риски. При этом реальные располагаемые доходы населения за три квартала 2025 года выросли на 9,2%, средняя зарплата превысила 100 тысяч рублей, что поддерживает платёжеспособность заёмщиков. Что касается застройщиков, им стоит ориентироваться на более консервативный спрос: время массовой льготной ипотеки завершилось 1 июля 2024 года, теперь основной драйвер — адресные программы вроде семейной ипотеки, которая составляет до 75% выдач. Банки адаптируются через более тщательный отбор клиентов. Потребителям же следует реалистично оценивать долговую нагрузку: при текущих ставках в 16-18% платёж по ипотеке значительно выше, чем был при льготных 6-8%.
По словам директора Центра исследований социальной экономики Алексея Зубца, на ипотечном рынке нет ни катастрофы, ни её признаков. Просрочка начала расти еще в 2024 году, первый пик пришёлся на конец осени и январь 2025-го, второй пик — на ноябрь 2025 года. Это было связано с торможением роста зарплат в ряде невоенных отраслей, оказавшихся в стагнации и упадке. Многие работники «впряглись» в ипотеку, не имея адекватного запаса финансовой прочности. Нечто подобное происходило в США накануне кризиса 2008-2009 годов. Там люди с нестабильными доходами нахватали жилищных кредитов, рассчитывая на рост цен на недвижимость и возможность её перепродажи в дальнейшем. Но сегодня на российском ипотечном рынке доминируют льготные, субсидируемые государством программы. Кроме того, резюмирует Зубец, с каждым годом длинные кредиты выплачивать становится всё проще из-за высокой инфляции, фактически «списывающей», съедающей сумму платежа.