Как сокращение кредитования отразилось на рынке жилья Поделиться
В 2024 году банки выдали 1,3 млн жилищных кредитов на 4,9 млрд рублей. Это более, чем на треть — на 36% в количественном отношении и на 37% в денежном выражении — меньше, чем в 2023-м. Об этом свидетельствуют официальные отраслевые данные. Дорогая ипотека стала причиной роста цен на аренду квартир. Что ждать рынку жилья в текущем году и какие есть альтернативы жилищному кредитованию, «МК» выяснил у экспертов.
тестовый баннер под заглавное изображение
Выдача ипотеки в прошлом году оказалась примерно сопоставимой с результатами непростого во всех смыслах 2022 года. По льготным программам в 2024 году было выдано на 33% меньше кредитов, чем в 2023-м. Объем рыночной ипотеки просел на 54% по количеству кредитов и на 53% по сумме. Специалисты строительного рынка считают, что выдача рыночной ипотеки сократилась из-за роста ставок, но не так значительно, как ожидалось — за счет рекордного увеличения доходов населения и программ от застройщиков.
Прогнозы на этот год у аналитиков неутешительные: в количественном отношении объем выдачи может сократиться до 1-1,2 млн кредитов, а в денежном не превысить 3,8-4 трлн рублей. Восстановление рынка может начаться только с 2026 года, и то при условии снижения ключевой ставки ЦБ РФ.
Как отметила председатель комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Юлия Максимович, ставки рыночного жилищного кредитования на начало 2025 года превышают 29% годовых. Самая распространенная программа с господдержкой – семейная ипотека, и ее выдачи составляют более 72% в общем портфеле сделок. В декабре Минфин изменил механизм предоставления субсидии банкам по этой программе, увеличив общую сумму лимита, и изменил механизм распределения самих лимитов, при котором кредиторы не будут ими ограничены. Даже вторичное жилье можно купить по семейной ипотеке в регионах с ограниченным строительством новостроек или их отсутствием при определенных условиях. На рынке сохранилась также IT-ипотека, а также дальневосточная, арктическая и сельская ипотека.
Что касается вторичного жилья, то здесь произошла глубокая просадка. В этом сегменте воцарились альтернативные сделки. Популярен вариант приобретения жилья, когда покупателям нужно лишь немного добрать ипотечными средствами, а основная сумма у них уже есть. Такие договора заключаются, если гражданам нужно приобретать жилье, при этом сумма ежемесячного платежа не так критична, например, она не превышает или равна сумме арендного платежа.
«Следует обратить внимание, что, несмотря на удорожание ипотеки, выдачи в денежном эквиваленте сократились сильнее, чем в количественном, — продолжает разговор управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Это объясняется уменьшением «тела» кредитов. Рыночную ипотеку сегодня, как правило, оформляют на остаток при оплате квартиры собственными средствами или в ходе альтернативных сделок, а также после внесения выплат в рамках рассрочки. Кроме того, клиенты с целью экономии стремятся максимально увеличить первый взнос».
Так что же делать гражданам, желающим решить «квартирный вопрос» в ближайшее время? Ранее альтернативой ипотеке аналитики называли аренду жилья. Однако в условиях высоких ставок по жилищным кредитам спрос на неё вырос, а за тем вверх потянулись и цены. По словам Максимович, этот рынок сейчас процветает. Ставки на съём квартир поднялись на 30%. «Мы встречались с поднятием ежемесячной арендной ставки собственниками до 48%, и наниматели принимали такие условия», — отметила эксперт. Тем не менее, арендные ставки сейчас намного меньше ежемесячных ипотечных платежей в рамках рыночной ипотеки, так что аренда жилья остается альтернативой его приобретению.
Россияне, желающие купить собственную квартиру, могут рассмотреть вариант рассрочки. «Сегодня это основная альтернатива ипотеке», — утверждает генеральный директор компании Key Сapital Ольга Гусева. Рассрочки бывают до 5 лет. Первоначальный взнос при рассрочках разный у каждого застройщика, но стандарт — от 20-30%. Есть варианты с беспроцентной рассрочкой, а есть с процентной, например, под 14%. Многим участникам рынка сейчас такие варианты интересны.
И, конечно же, не стоит забывать о лизинге на жилье (так называется вариант аренды жилой недвижимости на длительный срок с последующим её выкупом, когда оплата вносится частями). По словам Гусевой, сейчас он слабо распространен в России, но это перспективный инструмент. Лизинг, в отличие от ипотеки, чаще всего не предполагает предоставления залога и имеет более гибкие требования к доходу. Но лизинговые ставки обычно выше, а сроки сделок короче. Предполагается, что жильё должно быть выкуплено полностью у его владельца максимум за 10 лет, однако первоначальный взнос в таких договорах часто не требуется.