Кривая падения квадратного метра Поделиться
Продажи квартир за последние несколько месяцев ощутимо упали. Девелоперы снижают цены на 10–30%, однако люди не спешат пользоваться скидками. Кто-то — в надежде на дальнейшее снижение цен, кто-то — из-за политической и экономической неопределенности.
На конференции в пресс-центре «МК» эксперты проанализировали ситуацию на рынке недвижимости, обсудили возможные сценарии и дали советы потенциальным покупателям.
Гости редакции — директор Департамента недвижимости компании «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев, управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Фото: Дарья Атаманчук
За льготную ипотеку россияне платят из своих карманов
— Еще полгода назад большинство застройщиков принципиально не снижали цены и не особо уважительно относились к коллегам, которые давали покупателям скидки. Но теперь большинство все же «сдались» и предлагают дисконт на новое жилье вплоть до 30%. Насколько такая скидка реальна? Как не нарваться на продавца, который изначально завышает цену квадратного метра?
Апрелев: — Дисконт — это часть маркетинговой стратегии застройщика, поэтому однозначно сказать, что продавец честен с покупателем, невозможно, даже при полном системном анализе рынка. Первичный рынок — это достаточно скрытая среда. Наличие баннера с 30-процентной скидкой совсем не означает, что покупатель, во-первых, получит такое предложение по всей линейке квартир. А во-вторых, застройщик, скорее всего, предоставит скидку только при определенных условиях — например, при полной оплате. Но главное — мы не знаем, поднимались ли цены перед тем, как была заявлена скидка. Люди, которые постоянно следят за изменением цен в конкретной новостройке, еще могут понять, соответствует ли дисконт заявленному. Но в целом, я думаю, обещания продавцов не совсем соответствуют действительности.
Мезенцев: — Сейчас сильно изменились и покупательская способность, и возможность банков предоставлять кредиты, поскольку возник высокий риск их невозврата. Мы видим, что застройщики, девелоперы вынужденно идут на дисконт. Раньше это было маркетинговым ходом, когда изначально завышались цены, а покупатель был готов переплатить за видовую квартиру, за квартиру в интересном для него районе. Ажиотажного спроса не было. Было соревнование между покупателями и застройщиками. Сейчас начинается стагнация рынка новостроек. Застройщики обращают внимание на районы рядом с крупными городами. Они хотят заняться малоэтажной застройкой, весьма перспективной. Рынок загородной недвижимости сейчас недооценен, на нем не так много ипотечных программ. Но именно недостаток ипотечных программ останавливает рост цен на загородное жилье. Мы видим переходный момент между многоэтажным строительством и уходом предпринимателей на загородный рынок.
Уже не секрет, что цены на недвижимость в свое время разогнала льготная ипотека на многоэтажные новостройки. Чем больше государство ее поддерживает, тем в более выгодной ситуации находятся застройщики и банки. По сути, деньги берутся из государственного бюджета и перекладываются в карман застройщиков и предпринимателей. И за это в конечном итоге платит житель собственной квартиры.
Магилина: — Хочу обратить внимание на два момента. Первый: большие декларируемые скидки — это не какая-то новость. Городские застройщики многоэтажного формата уже много лет традиционно объявляют скидки в десятки процентов. В 2017, 2018 и 2019 годах это было массовым явлением. Исключение — второе полугодие 2020 года, во время ажиотажного спроса. Второй момент, о котором уже упомянули коллеги, — большинство скидок ненастоящие. Застройщик немного приподнимает цену, потом немного опускает, при этом дает существенный дисконт на очень ограниченный пул квартир, которые по тем или иным причинам оказались неликвидными. Реальная доля скидок осенью 2022 года — около 1,5%.
Барсуков: — У застройщика есть цикл строительства, в рамках которого цена растет, есть возможности для манипуляции. Допустим, дом уже построен — значит, цену можно поднять. В 2022 году банки выдали меньше ипотечных кредитов в штуках, чем в 2021-м, но объем денег оказался больше. Возможно, конечно, что размеры первоначальных взносов стали меньше, а средний размер и срок кредитов выросли. Но в целом это показатель того, что застройщики получили денег больше, чем даже в период ажиотажа.
Почему тема скидок у застройщиков долгое время была закрытой? Дело в том, что покупатель квартиры чаще всего морально готов подождать. И как только застройщик объявляет о скидке, покупатель думает: ага, так, может, завтра цена еще снизится, а в ближайшие недели — еще и еще? Если застройщик говорит в лоб, что «роняет» цену, спрос «убивается». Единственное, почему застройщики вырулили, — за счет перекоса ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках (не в пользу последнего).
«Больше всего на цену дома влияет его расположение»
— Выгодно ли брать ипотеку под низкий процент от застройщика? Понятно, что ставка 0,1% осталась в прошлом, тем не менее есть предложения в районе 3–4%.
Апрелев: — Нужно думать прежде всего об абсолютной стоимости квартиры, о сроках сдачи новостройки и о ежемесячных платежах. А наличие программ со ставками в 3% не отражает реальной стоимости жилья. В феврале-марте прошлого года покупатели опасались повышения льготной ставки из-за резкого роста ключевой ставки, в декабре ожидали отмены льготной ипотеки, на чем и сыграли застройщики, не став снижать цены.
Квартиры в жилых комплексах, предназначенных к сдаче в ближайшие месяцы, в основном распроданы. И теперь самая большая сложность для застройщиков — привлечь деньги на возведение домов, которые будут сдаваться через 3–4 года. Застройщики всегда ориентировались на то, что потребители купят жилье, которое только начинает строиться, и подождут. Но покупатели не готовы идти на риск из-за политической и экономической неопределенности. Финансовый поток иссяк.
Возможно, придется менять механизм привлечения денег: думать о трансформации эскроу-счетов. В любом случае придется отказаться от стопроцентного наполнения эскроу-счета. 10–20% — эта сумма станет достаточной гарантией для подтверждения покупателем своей платежеспособности. Иначе спрос не восстановить.
— Как лучше действовать, если квартиру нужно срочно продать или разменять?
Мезенцев: — Всегда есть элемент везения, но везет обычно немногим. Главный совет — не нужно делать большой временной интервал между продажей старой и покупкой новой квартиры. Иначе можно попасть на всплеск инфляции. Застройщикам нужны деньги, и они будут лоббировать любые государственные программы, чтобы расширить объем выдачи ипотечных кредитов. Включая, кстати, и вторичный рынок. Если россиянин продал старую квартиру, а купил с доплатой в новом жилом комплексе (чаще всего происходят именно такие сделки), застройщику это выгодно.
— Какова, на ваш взгляд, адекватная цена квадратного метра?
Магилина: — Цена квадратного метра адекватна, если экспозиция дома или квартиры (то есть время от выставления жилья на продажу до совершения сделки) вас устраивает. Если продавец ставит завышенную стоимость, рынок на это ответит — долгое время просто не будет обращений, а в итоге придется делать дисконт. В обратную сторону рынок тоже очень быстро дает ответ. Если вы оценили свое жилье слишком дешево, на следующий день к вам придет огромное количество желающих купить его, и они наперегонки понесут вам деньги.
Есть некоторое различие в средних ценах квадратного метра по районам Москвы. Естественно, центр дороже юго-востока. Но опять же — цена квартиры или дома складывается из огромного количества факторов. Среди них важнейший — расположение. А этот фактор зависит от массы подфакторов: транспортная доступность, хорошие дорожные развязки, обилие магазинов, парков, школ, детских садов… Если окружение выглядит благодатно, цена, безусловно, поднимается. Особенно хорошо разница в стоимости жилья видна за пределами МКАДа. В локациях, где активно развивается инфраструктура, средняя цена квадратного метра достаточно быстро начинает подниматься.
«Рынок жилья нынче очень странненький»
— Понятно, что дисконт в 10–30% — в некотором роде иллюзия. Тем не менее об этом говорят везде. Сколько продлится падение цен на жилье в России? Какие обстоятельства могут поспособствовать продолжению снижения стоимости «квадрата», а какие, напротив, остановят его?
Барсуков: — Я выскажу очень непопулярное мнение. В марте на конференции в «МК» я тоже говорил непопулярную вещь, что цены будут падать, а коллеги утверждали, что я не прав. Теперь скажу, что в Москве, по крайней мере на вторичном рынке жилья, цены падать уже не станут. Единственная поправка к моему высказыванию — речь идет о реальной стоимости сделок. Очень много переоцененных объектов недвижимости, особенно на «вторичке». И аналитики, которые рисуют графики, исходят из первоначальных предложений продавцов жилья. Они наверняка порисуют падение цен еще в течение 3–4 месяцев. Объясню почему. В декабре продавцы активно стали снижать стоимость квадратного метра, стремясь продать жилье к концу года, а покупатели лояльно реагировали и в меру торговались. Появился большой пул квартир по более низкой стоимости.
То, что не было продано в декабре, перешло в январь. Это жилье переоценено, так что формально стоимость квадратного метра выросла. В середине февраля продавцы, понимая, что у них ничего не покупают, стали снижать цены — и мы снова увидели «падающие» графики. Что касается реальных сделок, в январе по «вторичке» дисконт составлял 15–20%.
Если посмотреть на Россию в целом, тут все сложно. Каждый регион своеобразен. Крупные города следуют столичной тенденции. Даже дальнее Подмосковье отличается по динамике от Москвы. Во многих городках мы не найдем падения на 15–20%. Смотрите: в маленьком областном городе продается с десяток квартир. Их хозяева смотрят друг на друга, видят, что покупателей нет, но продолжают держать цены, никто не хочет уступать. При этом покупатели им говорят, что за такую же цену, а то и дешевле, можно купить жилье намного ближе к Москве. И продавцы снижают цены, только когда убеждаются в этом. Обычно не быстро.
Инертность российского рынка всегда составляла 2–3 месяца. А теперь она вытянулась на полгода. Рынок жилья сейчас очень странненький. Дно мы нащупали. После этого цена либо останется той же, либо начнет расти. Я с каждой неделей в этом убеждаюсь.
«Спрос на новостройки зависит от успехов в военной операции»
— Ваши прогнозы — что ждет рынок? Давайте рассмотрим разные сценарии развития ситуации в зависимости от социально-экономических и политических событий.
Апрелев: — Я в корне не согласен с позицией Константина Барсукова — он рассматривает ситуацию как руководитель офиса, исходя из психологических ожиданий от общения с людьми. А надо смотреть не на следствие, а на ключевые причины. Почему изменились цены и спрос? Очевидно, что в первую очередь из-за программы льготной ипотеки (70–80% сделок). А что в спросе влияет на ипотеку? Ставка. Разве она стала снижаться? Нет. Ключевая ставка изменилась? Нет. Возможно ли, что ключевая ставка понизится? Нет. Люди стали зарабатывать больше? Нет. Цены в пандемию выросли на 35%? Да. Платежеспособный спрос сократился? Да. Рабочие места сокращаются? Да.
Цена предложения подросла. Объяснение этому — в декабре выкупили все более-менее приличные квартиры, остались неликвидные, которые зависли на зимние месяцы.
Второй индикатор — ипотека. В феврале по сравнению с январем на 15% снизилось количество выданных кредитов. Если сравнить 2022 и 2021 годы, количество кредитов тоже уменьшилось на 15%. В основном это уменьшение произошло в 3–4-м кварталах, за исключением декабря.
Теперь давайте посмотрим, какого качества кредиты выдавали банки. Размер кредитов увеличился на 15%, срок их выдачи вырос на 15–20%. Это говорит о том, что банки выбирают последние возможности, чтобы выполнить финансовые планы.
Спрос смогут стимулировать разве что инфляция и увеличение размера субсидируемых государством ипотечных программ. Да и то за последний год объем субсидируемых программ выбран не был — несмотря на то что по сравнению с рынком они очень льготные. Потенциального роста для этих программ, получается, тоже нет. Возможно, появятся специальные программы для молодежи. Но пока идет военная операция, у населения нет стабильности. Поэтому про инвестиции россиян в новостройки на 3–4 года вообще нужно забыть. А спрос на квартиры в новостройках очень сильно будет зависеть от переломных, существенных успехов в военной операции, в том числе краткосрочных. Пока их не произойдет, вернуть спрос будет очень сложно.
Новостройки — это в основном инвестиционный спрос. А спрос потребительский как был, так и есть, на 70% касается вторичного рынка, сделок альтернативного характера. Какая мне разница, растет цена или падает, ведь если я продаю «однушку» и покупаю «двушку», я потеряю 2–3%, а это вопрос торга в любой сделке. Он четко компенсируется. Поэтому 70% объемов сделок на вторичном рынке останутся, а цены продолжат снижение — в моем прогнозе минимум до осени.