Политолог Илья Гращенков: «Два миллиона основных квартиросъемщиков покинули Россию» Поделиться
Владельцы «бабушкиных» квартир, доставшихся им по наследству, пребывают в глубоком унынии. Потенциальные съемщики жилья либо покинули Россию, либо вынуждены вернуться к родителям из-за отсутствия денег. Оставшиеся же требуют снижения цены. О ситуации на рынке аренды нам рассказали эксперты.
Сначала — официальная информация. Средняя стоимость аренды квартиры в Москве снизилась на 19% по сравнению с январем прошлого года. С учетом жилья высокого уровня цена аренды по состоянию на 1 января 2023 года составила 65 тысяч рублей в месяц. Таковы данные исследования «Дом.РФ».
— Снижение стоимости аренды квартир логично, ведь за этот год из России выехало около двух миллионов человек, которые и были основными съемщиками, — говорит политолог Илья Гращенков.
За границу уехали айтишнки, богатые люди. В итоге москвичам приходится прибегать к более гибкой политике, например, сдавать квартиру не одному человеку, а сразу нескольким. Похоже, что в ближайшее время не стоит ждать возвращения большого количества людей, которые вновь начнут снимать. И, скорее, наоборот, многие продолжат уезжать. «Ждать повышение цен на рынке аренды жилья я бы не стал, по крайней мере пока предложение существенно больше спроса», — говорит Гращенков.
Аренда однокомнатных квартир эконом-класса в Москве варьируется от 28 тысяч до 35 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных — от 30 до 36 тысяч рублей, трехкомнатных — от 38 до 48 тысяч, — рассказывает эксперт по недвижимости Александр Харыбин.
— Мы сдали на год режиссеру «Мосфильма» хорошую двухкомнатную квартиру на Мосфильмовской улице за сто тысяч рублей, — рассказывает владелец жилья Виктор. — Год назад она стоила 135 тысяч в месяц, причем выстраивалась очередь из желающих ее снять. Актеры и режиссеры — люди не бедные, у них съемочный день стартует с оплаты в 80 тысяч рублей. Однако за прежнюю цену снимать не стали — понимают конъюнктуру.
— Сдали шикарную квартиру на Ленинском проспекте за 48 тысяч — раньше она сдавалась за 65 тысяч, но квартиросъемщик уехал, — говорит «бабушкин» наследник Алексей. — Квартир стало больше, конкуренты есть, ценник снизился.
— Разброс средних ставок аренды по районам Москвы традиционно очень велик, самые востребованные однокомнатные квартиры в хорошем состоянии стоят от 30 до 80 тысяч рублей, — говорит руководитель департамента аренды федеральной компании «Этажи» в Москве Никита Налимов. — Самые доступные варианты — в Восточном округе, где «однушку» с хорошим ремонтом можно стоит снять за 30-40 тысяч рублей, в Юго-Восточном округе — за 35-40 тысяч рублей, в Южном округе — 40-42 тысячи рублей, в Северном и Северо-Восточном округах — 45-50 тысяч рублей, в Северо-Западном округе — 50-55 тысяч рублей, в Западном округе — 60-65 тысяч рублей, в Центральном округе — 65-80 тысяч рублей. При заключении договора собственники еще готовы делать дисконт — 3-5 тысяч рублей от начальной ставки аренды.
В Санкт-Петербурге на фоне выросшего объема предложения средние ставки аренды квартир только за последний месяц снизились на однокомнатные квартиры на 6%, на двухкомнатные на 3,2%. При этом в сравнении с январем прошлого года она ниже на 20,6% и 11,5% соответственно. Справедливости ради стоит отметить, что прошлый год отличался очень резким подорожанием ставок аренды на фоне дефицита предложения.
Большой рост объема предложения связан сразу с несколькими факторам. Во-первых, в прошлом году в этот период на рынке еще отмечался дефицит предложения после ажиотажного спроса на аренду в конце лета и осенью, во-вторых, в этом году более заметная динамика роста предложения в связи с тем, что часть из тех, кто не смог быстро продать свои квартиры за ту цену, которую хотел, параллельно с продажей выставили их для сдачи в аренду. Плюс освободилась часть квартир, которые ранее занимали временно покинувшие страну.
— Предложение пополнилось квартирами, которые ранее сдавались в посуточную аренду. Спрос на них стал ниже и теперь собственники выставляют эти объекты для сдачи на долгий срок, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
И приводит пример. Перед Новым годом семейной паре было необходимо оперативно сдать свою недвижимость. Квартира была в хорошем состоянии, «евродвушка», после ремонта. Изначально ее арендная ставка составляла 65 тысяч, но поскольку хозяева спешили они были готовы сделать скидку — 15 тысяч рублей.
— Мы наблюдаем тенденцию небольшого снижения арендных ставок, но в сентябре-начале октября 2022 года колебание было более ощутимым, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Один из факторов текущего снижения ставок связан с высоким ростом ставок осенью 2021 года. Фактически, стоимость аренда была перегрета и сейчас возвращается к рыночным показателям. Ощутимые скидки делаются в случае, если квартиры арендуются на длительный срок. Таких запросов немного, торг на месте незначительный, 2-3%.
Всегда были люди, которые приобретали квартиры с целью заработка от последующей сдачи в аренду. Рынок постоянно пополняется объектами этих владельцев. Однако сейчас бизнес этих собственников находится в кризисе из-за демпинга ставок со стороны «внезапных» арендодателей (речь идет о людях, потерявших работу), сдающих квартиры спонтанно и быстро.
Генеральный директор агентства недвижимости Дмитрий Долгов рассказывает, что средняя стоимость арендной ставки однокомнатных квартир варьируется от 36 до 75 тысяч рублей в месяц, в зависимости от класса жилья. Так, рента однокомнатной квартиры массового сегмента на юге Москвы будет стоить 36 тыс. рублей в месяц, на юго-западе — 50 тысяч, на северо-западе — 45 тысяч, на севере столицы — 48 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса цены, разумеется, выше: на юге Москвы средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 55 тысяч рублей в месяц, на юго-западе — 75 тысяч, на северо-западе — 75 тысяч, на севере столицы — 60 тысяч рублей в месяц.
— Конечно же, в текущей геополитической ситуации арендодатели идут навстречу арендаторам и в среднем дисконт при заключении сделки составляет 5-10% от цены рекламного предложения, — подчеркивает Дмитрий Долгов.
Тенденция к увеличению объема предложения арендного жилья на сегодняшний момент действительно присутствует. Экономическая и политическая ситуация в мире привели к тому, что большое количество жителей Москвы и Санкт-Петербурга переехали в страны СНГ, Азию, Дубаи.
В связи с релокацией квартиры которые не нашли своих покупателей на вторичном рынке простаивают и не приносят доход. Таким образом, люди приняли решение пока сдать свои объекты недвижимости, ожидая роста цен.
— Что-то прогнозировать, конечно, трудно, — продолжает Дмитрий Долгов. — Многое зависит от того, как будет складываться экономическая, политическая ситуация.
— Изменения средних цен предложения на рынке аренды преимущественно происходят механически: при уходе из экспозиции ликвидных экономичных лотов остаются более дорогие, что поднимает усредненный ценовой показатель, и напротив, при низком спросе экспозиция растет, пополняется дешевыми объектами, и медианная цена снижается, — рассказывает заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. — Кроме того, во время активного осеннего сезона (обычно он длится с конца августа по октябрь), на фоне повышенного спроса, арендодатели поднимают цены, но вслед за ослаблением интереса клиентов к объектам и ростом объема предложения арендные ставки идут на понижение.
До весны оживление рынка аренды маловероятно, полагает Оксана Полякова. — Зимний спрос всегда невысокий, но он есть, и недорогие ликвидные объекты находят арендаторов. Собственникам нужно быть готовыми к тому, что в условиях конкуренции за арендаторов им придется снизить цену (в среднем на 5–10%), быть более лояльными и снять часть ограничений для арендаторов. Если арендатор не находится, возможно, следует повысить качество своего объекта — что-то отремонтировать, подкрасить–подклеить, обновить: скорее всего, арендная ставка от этого не поднимется, но квартира станет более конкурентоспособной при выборе клиентом из равнозначных.