Ставку поднимут, размер кредита увеличат, но рынок все равно просядет Поделиться
Ставку по льготной ипотеке нужно увеличить до 12% с июля 2022 года. С такой инициативой на заседании кабмина 23 марта выступил вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. Его предложение поддержал президент России. Любопытно, что само по себе решение увеличить ставку почти вдвое в нынешних условиях успокоило рынок: до этого россияне опасались полной отмены госпрограммы. О том, кто выигрывает больше остальных от новых условий льготной ипотеки и какие факторы будут работать против рынка недвижимости даже при господдержке, «МК» обсудил с экспертами.
После повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 20%, которое произошло 28 февраля, будущее льготной ипотеки рисовалось мрачным. Одни эксперты пророчили сворачивание программы господдержки после 1 июля 2022 года, другие говорили, что условия по ней изменятся таким образом, что она станет недоступной большинству желающих купить квартиру. Сами банки, не дожидаясь решения правительства, начали поднимать ставки по обычным жилищным кредитам. К примеру, ставки по обычной ипотеке в первом и втором по величине госбанках страны были повышены до 18,6% и 15,3% соответственно. Между тем, по выдаче льготная ипотека в марте обогнала рыночную: ее доля в некоторых банках достигла 80%. На фоне все более туманных перспектив и ухудшения экономической ситуации некоторые банки даже сообщали о приостановке выдачи новых жилищных кредитов по госпрограмме под 7% годовых на новостройки.
Ясность появилась после заседания правительства 23 марта: программу льготной ипотеки продлили, но изменили условия. С 1 июля 2022 года ставка поднимется с нынешних 7% до 12%, сумма кредита в Москве и Подмосковье, а также Санкт-Петербурге и Ленинградской области увеличится до 12 млн рублей, в еще четырех регионах возрастет с 3 до 6 млн рублей. По семейной ипотеке под 6%, предназначенной для семей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, дальневосточной ипотеке под 2% и сельской под 3% будут оставлены те же условия. Владимир Путин поддержал все эти идеи, о чем прямо сказал на заседании кабмина. Эксперты оценили желание правительства защитить рынок недвижимости. Однако они считают, что сохранить его объемы на уровне 2021 года в этом году не получится, поэтому спорным является только вопрос о степени его проседания.
Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research:
«Эта мера поможет только рынку новостроек. Застройщики смогут субсидировать ставки ниже 10% за свой счет, а с учетом послаблений в аренде, административных барьерах, контроле за строительством, маржа девелоперов может только вырасти, так что, в целом, можно ждать ставок по кредитам, которые попадают под новые льготы, около 9-10% годовых. Это даст определенное оживление рынку, но платежеспособного спроса все равно осталось очень немного.
Рынок сократится в любом случае, и, как видится прямо сейчас, на 20-30%. Застройщики при любом раскладе не увидят такого же количества продаж, как в прошлом году, но в деньгах они могут выиграть за счет роста цен на квадратные метры.
Интерес покупателей недвижимости всегда сосредоточен только на одном – цене и ее перспективах роста. Если стоимость квадратного метра растет вместе со ставками по ипотеке, то брать квартиры никто не будет. Сейчас ситуация именно такая, особенно на вторичном рынке, который и так теряет покупателей с прошлой осени и будет терять дальше, заодно корректируя цены все ниже и ниже. Единственное, что может помочь решить жилищный вопрос – это рост реальных доходов населения, но крайне маловероятно, что в этом году он вообще будет. Так что сейчас возможен новый всплеск активности в новостройках, но он будет недолгим: в лучшем случае до конца весны. А вторичная недвижимость будет дальше терять в цене из-за неподъемных ставок, которые никто субсидировать не собирается».
Марина Лашкевич, эксперт компании BuyBuyHouse:
«Во-первых, льготная ипотека практически не использовалась в Москве и области из-за низкого лимита, поэтому как позитивный фактор в решении правительства я бы отметила увеличение кредитного лимита. Другое дело, что и 12 млн для Москвы – это бюджет студии около третьего транспортного кольца. А на 2 комнаты можно рассчитывать только на окраине.
Во-вторых, насколько долговременным является это решение, непонятно. Фактически, 12% — это реальная ставка на жилищные кредиты до начала спецоперации на Украине. Значит ли это, что возвращение к прежним показателям будет длительным? Или же это экстренная мера для поддержания спроса? Ведь все отследили, что сейчас на рынке ипотеки около 90% составляют льготные продукты.
В целом, рынок не сократится. Сейчас для этого делается все возможное: Минстрой работает над проблемами девелоперов, а правительство решает вопросы стимулирования спроса».
Ольга Магилина, заместитель генерального директора компании «Kaskad Недвижимость»:
«Мера эта достаточно правильная, ставка по льготной ипотеке на фоне текущей ключевой ставки теперь выглядит даже лучше, чем прежняя программа льготной ипотеки (7%) на фоне ключевой ставки до начала спецоперации в 9,5%. Еще более полезным для таких регионов, как Москва и Московская область, выглядит подъем максимальной суммы кредита, ведь до настоящего времени в Подмосковье такая ипотека была практически неприменима. .
Насколько принимаемый комплекс мер может повлиять на рынок, судить пока рано. Слишком большое количество факторов еще остаются в качестве потенциальных возможностей и потенциальных рисков. Среди них и инфляция, и потенциальный рост числа безработных граждан, и, к примеру, альтернативные недвижимости варианты вложения средств».