Эксперт Апрелев: «Льготные жилищные кредиты хороши для населения, но несут большие риски для банков» Поделиться
Минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке может вырасти с текущих 20% до 30%. Мера вошла в проект постановления Минфина, в котором ведомство Силуанова предлагает изменить условия выдачи субсидированных государством жилищных кредитов. Причины лежат на поверхности: надо, во-первых, снизить нагрузку на федеральный бюджет, во-вторых, — охладить рынок, где растет разрыв между стоимостью новостроек и «вторички». Но удастся ли решить обе эти задачи – большой вопрос.
Среди других предложений Минфина: сокращение максимального размера кредита для столицы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей с 12 млн до 6 млн рублей; снижение на 0,5 п.п. предельной величины субсидий для банков; запрет на получение сразу нескольких льготных кредитов; введение ограничения (не выше 50%) по размеру предельной долговой нагрузки (ПДН) заемщика; введение требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, по итогам 2023 года объем выдачи ипотеки достигнет в целом 3,5 трлн рублей, а жилья в стране будет введено свыше 104 млн квадратных метров. По данным ЦБ, в октябре рост ипотечного портфеля в банковском секторе замедлился до 2,9% с 4,2% месяцем ранее. Как считает регулятор, темпы по-прежнему высоки: в годовом выражении они достигли на 1 ноября 30%. В то же время выдачи жилищных кредитов с господдержкой снизились в октябре на 17% — до 541 млрд рублей против рекордных 649 млрд в сентябре.
«С осени Центробанк стал вводить ряд мер, чтобы охладить спрос на ипотеку, в частности, размер первоначального взноса по госпрограммам был повышен с 15% до 20%, — говорит руководитель продукта «Ипотека» в "Сравни" Екатерина Сашкова. — Однако это не дало тот эффект, на который рассчитывал регулятор. Соответственно, с высокой долей вероятности проект от Минфина, поддержанный ЦБ, будет реализован в начале 2024 года. И тогда, скорее всего, спрос на льготные жилищные кредиты сократится в среднем на 20-30%, поскольку при текущей цене квадратных метров первоначальный взнос в 30% для многих окажется неподъемным».
В то же время, по словам Сашковой, определенные категории населения это не смутит: возможность приобрести квартиру в новостройке по ставке до 8% (несравнимо ниже рыночной) существует до 1 июля 2024 года, и непонятно, захочет ли государство продлевать срок действия льготной ипотеки.
«Безусловно, Минфин и ЦБ пытаются снизить нагрузку на бюджет, а также стабилизировать, охладить рынок недвижимости, — поясняет директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. – Он сегодня явно перегрет: во-первых, из-за растущего спреда между стоимостью новостроек и «вторички», во-вторых, из-за снижения доступности рыночной ипотеки. Ранее власти предлагали разные варианты корректировки (помимо повышения первоначального взноса): ограничить теми или иными условиями круг заемщиков, оставить программу только в определенных регионах, ввести прописочный ценз и так далее. Так что «порог входа» наверняка будет вновь поднят. И тогда спрос на ипотеку может сократиться примерно на треть – ведь при цене условной квартиры в 10 млн рублей заемщику потребуется 3 млн своих средств».
Однако эффекту охлаждения будет предшествовать взрывной рост потребительской активности – ведь многие захотят «запрыгнуть в последний вагон». Подобное, напоминает Тумин, уже происходило в конце лета и начале осени, когда ЦБ анонсировал очередное увеличение ключевой ставки. При любых обстоятельствах в России выгоднее и проще взять ипотеку, чем пытаться накопить на квартиру, снимая жилье.
«Сегодня по факту ситуация такова, что из-за низких ставок по льготной ипотеке очень сильно выросла стоимость жилья, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – ЦБ и Минфин прекрасно осознают риски. Прежде всего тот, что в условиях высокой ключевой ставки (а она, вероятно, будет оставаться такой еще долго) рынок новостроек продолжает перегреваться. Льготная ипотека как модель кредитования хороша для населения, но банкам несет очевидные риски потери ликвидности, а значит, — устойчивости. Допустим, человек взял квартиру в ипотеку в строящемся доме, вложив свои 8%, а после ввода жилья в эксплуатацию цена упала на 30%. И тогда пропадает желание расплачиваться по кредиту, куда проще отказаться, благо у граждан есть такая правовая опция. Но вот «разруливать» ситуацию с долгом приходится уже банку, на защиту интересов которого как раз и встают сегодня финансовые регуляторы».
Будет ли продлена программа льготной ипотеки на новостройки после 1 июля 2024 года? Вариантов у правительства всего два, отмечает Апрелев: либо пролонгировать ее в целом, но увеличить процентную ставку для всех категорий граждан и всех регионов, либо — оставить только адресные программы для определенных групп населения – многодетных семей, селян, айтишников, медработников, учителей. Второй вариант для властей явно предпочтительнее, с точки зрения экономии бюджетных средств. Судя по всему, он и будет реализован.