ЦБ пытается сдуть пузырь на рынке недвижимости Поделиться
Количество ипотечных кредитов, по которым россияне допустили просрочку свыше 90 дней, в январе выросло на 9,3%, до максимального уровня с мая 2021 года — 30,4 тысячи ссуд. Налицо все признаки надувания пузыря на рынке недвижимости, и основных причин тут две. С одной стороны, как признала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, финансовое положение заемщиков ухудшилось, а с другой, люди оказались заложниками крайне заманчивых, но в высшей степени каверзных программ «льготной ипотеки от застройщика» по околонулевым ставкам.
В годовом выражении объем «плохих» ипотечных долгов увеличился на 12%, подсчитали в «Скоринг бюро». При этом в декабре население оформили жилищных кредитов на рекордную сумму в 697 млрд рублей, что почти на 9% больше предыдущего максимума 2021 года.
Ранее Эльвира Набиуллина, выступив на встрече с представителями банковского сообщества, указала на ухудшение стандартов ипотеки и расширение ее рискованного сегмента. По ее словам, доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в четвертом квартале 2022 года. Кроме того, около 44% кредитов выдается заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода. Еще один тревожный момент заключается в том, что снизились темпы досрочных погашений. Соответственно, Центробанк будет следить за качеством ипотечного портфеля, пообещала глава регулятора.
Ситуация на рынке жилищного кредитования остается взрывоопасной. Определяется она рядом взаимосвязанных и равновеликих факторов. Во-первых, ажиотаж на рынке был во многом спровоцирован программой льготной ипотеки (под ставку в 6%, позже -7%), запущенной во время пандемии в качестве одной из антикризисных мер. В результате сектор резко прибавил в объемах: в 2021-м он вырос на 31%, в 2022-м — на 20,4%. А в текущем году, по прогнозу ЦБ, темпы роста замедлятся до 15%, но при этом сам рост все равно останется. Во-вторых, россияне не становятся богаче, мягко говоря. По данным Росстата, в прошлом году их реальные располагаемые доходы снизились на 1% по сравнению с 2021 годом, а инфляция добралась почти до 12%. Одновременно в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) выяснили, что в декабре 2022-го рекомендованный доход семьи для обслуживания ипотеки в среднем по стране составил 80,7 тысячи рублей (при медианной зарплате в стране в 40 тысяч). Причем в Москве и Санкт-Петербурге это значение намного выше — 154 тысячи и 119 тысяч рублей соответственно.
Но основной причиной перегрева рынка недвижимости явились программы так называемой льготной ипотеки от застройщика по субсидированным ставкам — под 0,01%, 0,1% или 1,99% годовых на какой-то период или даже на весь срок выплаты жилищного кредита. Подвох здесь в том, что (как сказано в докладе ЦБ) экстремально низкий процент достигается «за счет завышения стоимости квартиры для покупателя на 20-30% и выплаты девелопером банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов».
«Люди рассчитывали приобрести вполне определенное, необходимое им количество квадратных метров жилплощади, а по факту получали меньше, — отмечает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — Кроме того, если вам понадобится срочно перепродать квартиру, вы не сможете это сделать за те же деньги. Обслуживать ипотеку тоже стало сложнее, поскольку раздутая цена жилья сделала завышенным тело кредита. Но в целом я не вижу угрозы немедленного схлопывания пузыря на рынке недвижимости, поскольку ЦБ делает все, чтобы этого не произошло».
Например, напоминает Масленников, с декабря регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам на первичное жилье с первоначальным взносом менее 10%. Чем выше надбавка — тем больше надо резервировать для предоставления займа. Ну а тем гражданам, кто уже успел влезть в эту долговую кабалу, будет предоставлена возможность реструктуризации ссуды.
Сейчас Центробанк стремится изменить саму природу программ субсидированной ипотеки от застройщиков, например, с начала 2023-го минимальная ставка по ним не может быть ниже 3%. Плюс банки увеличили почти вдвое комиссию за субсидирование для девелоперов, говорит руководитель управления маркетинга и аналитики компании Asterus Денис Бобков. В результате, по его словам, ипотека утратила прежнюю степень доступности: теперь ежемесячные платежи для покупателя в среднем выросли на 40% по сравнению с условиями 2022 года при ставке в 0,1%.