Когда лопнет «пузырь» Поделиться
На российском рынке жилья наметился разворот. По мнению экспертов, в следующем году новые и готовые квартиры будут дешеветь. Продленная на днях госпрограмма льготной ипотеки, являющаяся локомотивом спроса, этот тренд не изменит. Интересно, что ни СВО, ни санкции Запада, ни частичная мобилизация, ни падающие доходы населения уже не являются основной угрозой обвала. Так почему же будут падать цены?
Главная угроза
Не секрет, что сегодня на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с «живыми» деньгами. Общая площадь нераспроданных квартир в новостройках в РФ достигла 66 млн кв. м, или 66% общего объема жилья в стадии строительства, сообщил гендиректор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров. Главная проблема, по мнению руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, состоит в том, что еще до спецоперации на рынке недвижимости надулся огромный ценовой пузырь. За два ковидных года — 2020-й и 2021-й — цены на квартиры как в Московском регионе, так и в большинстве регионов страны выросли на 50–70–100% (в зависимости от региона, сегмента, района, объекта).
Особенно сильно переоценено жилье в столице и Подмосковье. Даже несмотря на снижение в этом году стоимости предложения и скидки, цены на квартиры все еще выглядят аномальными: за 2020–2021 гг. 1 «квадрат» жилья в Московском регионе подорожал в зависимости от сегмента в 1,5–2 раза. По мнению Репченко, в отличие от 2000-х, когда жилье дорожало похожими темпами, причиной скачка цен во время пандемии стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье.
К примеру, в начале 2020 года в Москве 1 кв. м в среднем стоил 180 тыс. руб., а в апреле 2022 г. — уже 271,8 тыс. Это пиковое значение за всю историю наблюдения. В начале декабря цены немного откатились назад — до 253,6 тыс. руб. за «метр» в среднем (-7%). Сейчас кв. м жилья стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации, но до дна еще далеко, уверены эксперты.
После 2014 года, когда Запад впервые ввел санкции против России из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье за три года упали на 15–20%. «На этот раз глубина падения может быть больше — цены могут откатиться к уровню начала 2020 года, т.е. снизиться до 30% в зависимости от класса жилья от пиковых значений весны 2022 года под давлением огромных объемов предложения и достаточно низкого спроса. Потому что санкции сейчас намного серьезнее, а главное, в 2014-м на рынке не было ценового пузыря», — полагает Репченко.
Столичный индикатор
Об основных трендах, набравших в уходящем году силу на первичном рынке жилья, красноречиво говорит ситуация в Москве, самом большом и самом ликвидном локальном сегменте. Во-первых, в столице сохранилась тенденция к уменьшению квартир. Так, средняя площадь столичной квартиры снизилась с 58,8 кв. м в ноябре 2021 года до 54,3 кв. м в ноябре 2022-го (на 4,5 «квадрата», или на 8%). В массовых новостройках этот показатель уменьшился с 47,9 кв. м до 43,6 кв. м (на 4,3 кв. м, или на 9%).
Во-вторых, в столице резко возросло предложение новостроек, достигнув в конце ноября исторического максимума: застройщики предлагали покупателям почти 69 тыс. квартир и апартаментов в строящихся и готовых домах. Это на 51% больше, чем год назад, в ноябре 2021 года (46 тыс. квартир и апартаментов).
При этом, как отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, впервые с 2015 года спрос на столичные новостройки существенно сократился. По итогам 11 месяцев 2022 года количество сделок между застройщиками и дольщиками-физлицами составило порядка 66 тыс. договоров долевого участия, что на 16% меньше, чем в аналогичный период 2021 года (78 тыс.).
Несмотря на очевидный дисбаланс между предложением и спросом, столичные новостройки заметно прибавили в цене — средняя стоимость 1 кв. м в минувшем ноябре достигла 418 тыс. руб., что на 7% больше, чем в ноябре 2021 года. Отметим, что в массовом сегменте рынка эта диспропорция еще очевиднее: в ноябре 2022 года 1 «квадрат» в таких ЖК продавался по 310 тыс. руб., тогда как год назад — по 259 тыс. руб., то есть на 20% дороже.
Почему же дорожали новостройки? Как полагает частный маклер Александр Иванов, за рост цен надо сказать спасибо льготной ипотеке. Доля ипотечных сделок на столичном рынке новостроек увеличилась с 60% в ноябре 2021 года до 81%. «В среднем в 2022 году в Москве занимают на покупку жилья (как первичного, так и вторичного) 7,3 млн руб. (на 16% больше, чем год назад). Срок кредитования в среднем увеличился с 20,6 до 23 лет. При этом средняя ставка на первичном рынке сократилась до 3,45% из-за распространенности программ с низкими ипотечными ставками», — отметила Коркка.
Хотели, как лучше…
Особый вклад в «разгон» цен внесла «нулевая» ипотека, появившаяся в РФ в апреле 2020-го. Ставка по такой ипотеке в первый год обслуживания кредита составляла всего 0,01% годовых. Разумеется, за сверхдешевым продуктом довольно быстро выстроились очереди.
В начале минувшего года доля ипотеки «от застройщика» на первичном рынке в портфелях 5 крупнейших ипотечных банков превысила 50%, а средняя ставка кредитов на квартиры в новостройках снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года. Для сравнения, средние рыночные ставки по ипотеке колебались летом в районе 10%.
Секрет популярности ипотеки «от застройщика» разъяснил в своем докладе ЦБ: «Столь низкий процент достигается за счет завышения стоимости квартиры для покупателя и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов в дополнение к использованию субсидируемой ставки от государства». По оценке регулятора, стоимость квартиры при выдаче кредита с околонулевой ипотечной ставкой, как правило, завышалась на 20–30%. Грубо говоря, банки соглашались на искусственное повышение стоимости залога, чтобы разделить дополнительную маржу со строителями.
ЦБ и Минфин, обеспокоенные бумом малообеспеченных кредитов и угрозой массовых неплатежей, выступали за полное сворачивание льготной ипотеки после 31 декабря 2022 года. Однако победил Минстрой, именно с его подачи программу продлили до 1 июля 2024 года. Правда, максимальная ставка по ней вырастет с нынешних 7% до 8%. Понять руководителей стройотрасли можно: без такого мощного локомотива, каким являются льготные жилищные займы, сектор новостроек в 2023 году в условиях огромного навеса предложения предсказуемо ожидал бы обвал цен.
…получилось, как всегда
«Продление льготной ипотеки сразу на длительный срок — хороший сигнал для рынка недвижимости, который позволит девелоперам строить долгосрочные планы по выводу на рынок новых проектов», — сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. «С одной стороны, у потенциальных заемщиков сохранился шанс на невысокий аннуитетный ежемесячный платеж по ипотеке. Но, с другой стороны, у них вырастут расходы на обслуживание долговых обязательств из-за роста ставок и «перегретых» цен на новое жилье», — заметил Александр Иванов.
Напомним, главная цель льготной ипотеки — повышение доступности жилья для людей. На деле от нее «висты» получили только банкиры и застройщики. Граждане от ее введения только проиграли, ведь из-за «взбесившихся» цен доступность жилья для подавляющего большинства снизилась. Эксперты портала «Мир квартир», сравнившие стоимость вторичных квартир с доходами населения по данным Росстата, подсчитали, что легче всего накопить на свое жилье в Магаданской и Чукотской областях. Если не брать ипотеку и откладывать всю свою зарплату, то мечта стать владельцем квартиры исполнится у граждан из этих регионов за 4 года. Больше всех придется пахать, «затянув пояса», жителям Севастополя — долгих 16 лет! Невеселые перспективы также у жителей других приморских регионов: в Дагестане надо откладывать на квартиру 14,2 года, в Краснодарском крае — 13,3, в Калининградской области — 12,1 года. Москвичу на решение жилищного вопроса потребуется 12,4 года.
В среднем россиянин, получая 61 879 руб. в месяц, накопит на квартиру стоимостью 4 732 579 руб. за 6,4 года. «Еще в 2019 году средний житель страны мог накопить на жилье за 5 лет — таким образом, доступность жилья существенно упала за три года, — подчеркнул гендиректор портала Павел Луценко. — Что неудивительно: официальная зарплата населения за данный период выросла на 25%, в то время как квартиры подорожали на все 49%».
Куда пойдут цены?
Рынок жилья уже отреагировал на «перегрев». Как сообщил Репченко, цены уже ползут вниз: цена предложения (не покупки. — «МК») в Москве за май–ноябрь снизилась почти на 7%. «Но еще есть торг и скидки до 15% на вторичном рынке и до 30% на первичном. Т.е. около половины возможного падения стоимости жилья рынок уже отыграл. Получается, что в 2023 году стоимость жилья может снизиться еще на 10–15%, теряя примерно по 1% в месяц. Предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится, если только геополитическая ситуация резко не улучшится», — отметил Репченко.
По его мнению, в условиях сохранившейся льготной ипотеки стоимость жилья все равно будет ползти вниз, но скорость снижения, возможно, будет ниже. И, скорее всего, в существующих проектах снижение будет неявным — не в ценах предложения, а в размере скидок. «А скидки — это не только прямой дисконт, но и прочие акции вроде «машино-место в подарок». Новые проекты будут стартовать с более низкой ценой», — заключил Репченко.
При покупке новостройки Сергей Зайцев советует действовать без эмоций и просчитывать все факторы: от ликвидности приобретаемой недвижимости до переплаты по процентам при разных ипотечных программах. На вторичном рынке он рекомендует присматриваться к квартирам с дисконтом, которые собственники хотят срочно продать.