Эксперты: «До реализации инициативы дело не дойдет»
Распространить семейную ипотеку на вторичное жилье в городах, где практически нет новостроек – с такой инициативой выступил Объединенный народный фронт. Казалось бы, такой подход должен позволить многим гражданам облегчить решение жилищного вопроса. Однако, убеждены эксперты, ни к какому ипотечному буму это не приведет. У людей в небольших городах и селах попросту нет денег на недвижимость, которая к тому же может заметно подорожать. Что будет с ценами на вторичку, если предложение будет поддержано, рассказали экономисты.
В городах, где не строится жилье, невозможно воспользоваться самыми распространенными льготными госпрограммами. Поэтому ОНФ предлагает разработать специальные критерии: к примеру, если в городе жилье не строится в течение 3-5 лет, то семейная ипотека автоматически распространяется на вторичное жилье.
Напомним: программа семейной была расширена с 1 июля 2021 года по предложению президента Путина — теперь ей могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018-го родился один ребенок (раньше условием было наличие двух детей). Семейная ипотека предоставляется на покупку нового жилья (не вторичного рынка). Расширение программы таким образом, чтобы семьи могли приобретать жилье на вторичном рынке по льготной ставке 6%, позволит многим россиянам воспользоваться программой. Всего семейной ипотекой в год могут воспользоваться порядка 70-80 тыс. заемщиков, при том, что общее количество выдаваемых по разным программам ипотечных кредитов составляет более 1 млн в год.
В стране не только семейная ипотека имеет ряд льготных условий. Например, по программе сельской ипотеки можно приобрести жилье (не только квартиру, но и дом) по ставке 1-3%, а по программе ипотеки для Дальневосточного федерального округа ставка составляет 2%.
Не секрет, что покупка квартиры в новостройке влечет за собой массу дополнительных трат — ремонт, мебель, арендная плата за жилье, в котором семья будет ждать выдачу ключей и период ремонта. По мнению эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского, вокруг расширения программы льготной ипотеки на «вторичку» ожидается столкновение интересов крупных лоббистов. Дело в том, что ипотеку на новостройки активно поддерживает строительное лобби, аргументируя это тем, что такой вариант ссуды дает работу ряду смежных отраслей, от ремонтных бригад до изготовителей мебели. «Соответственно, результат, по сути, будет зависеть от того, кто ближе к первому лицу – руководители ОНФ или представители строительных ведомств», — считает он.
Если предложение ОНФ будет реализовано, то семейная ипотека получит дополнительный сильный импульс, рассказывает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. Этот инструмент станет доступным людям, проживающим не только в крупных городах, но и в тех населенных пунктах, где не так много вводится в эксплуатацию нового жилья. «Расширение программы на вторичное жилье сможет увеличить объемы выдачи ипотечных кредитов в стране на 10-12%», — отмечает он.
Однако, как следует из опыта льготной ипотеки 2020 года, ее массовое распространение сразу же подбрасывает вверх стоимость квадратных метров. Произойдет ли тоже самое в случае с семейной ипотекой и «вторичкой»?
По словам замдиректора Института РУССТРАТ Юрия Баранчика, низкие ставки льготной ипотеки нивелируются ростом цен на недвижимость: за полтора года стоимость жилья в стране выросла на 39%. «Вторичный рынок идет следом за новым жильем — если на новостройки цены выросли по стране в среднем на 40%, то на жилье вторичного рынка они поднялись где-то на 25%», — говорит он. Правда, по мнению эксперта, в настоящее время определенный порог стоимости, при котором люди решаются взять жилищный кредит, уже достигнут. Он прогнозирует, что в дальнейшем цены замедлят рост, так как это ограничивает возможности девелоперов по продаже квадратных метров.
Вместе с тем замруководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова считает, что предложение ОНФ в его нынешнем виде реализовано не будет. Проблема в том, что оно не выгодно ни застройщикам (так как эти средства не пойдут на строительство нового жилья), ни банкам, которые из-за низких процентов соглашаются участвовать в таких программах только благодаря господдержке.
«Возможно, предложение ОНФ станет основой для каких-либо новых инициатив, — предполагает Мильчакова. — Таким предложением может быть программа ускоренного строительства нового жилья в тех городах, в которых сегодня почти ничего не строится, и под эту программу могут выдаваться отдельные ипотечные кредиты по льготной ставке, субсидируемой государством».
Собеседники «МК» убеждены, что в ближайшее время ипотечного бума ждать не стоит, так как ЦБ повышает ключевую процентную ставку, а программа льготной ипотеки теперь существенно ограничена. «Что касается цен вторичного рынка в крупных городах, то они будут оставаться высокими, хотя их рост будут сдерживать падающие реальные доходы населения вместе с повышением процентной ставки ЦБ, которое неизбежно приведёт к росту процентов по кредитам, в том числе — ипотечным», — заключает Мильчакова.