Аналитик Осадчий дал прогноз на цены недвижимости в России Поделиться
По итогам 2023 года рынок ипотеки покажет 65-процентный рост к показателям прошлого года. Однако уже в 2024-м он просядет на 22%. Об этом говорят данные исследования Frank RG. Ключевая ставка растет, первоначальный взнос тоже, а высокая стоимость квадратного метра и нельготный уровень ставки по ипотеке сделают ее доступной только для очень состоятельных людей. О грядущих изменениях на рынке жилищного кредитования «МК» рассказал руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
— Согласно расчетам Frank RG, в будущем году принятые Центробанком меры по охлаждению рынка сработают и выдачи жилищных кредитов упадут с 8 до 6,2 трлн рублей. Вы согласны с этой оценкой?
— Действительно, наметилось охлаждение рынка ипотеки. Выдачи ипотечных кредитов в октябре снизились почти на 20% — до 769 млрд рублей против сентябрьского рекорда в 955 млрд рублей. В определенной мере это замедление связано с мерами ЦБ и правительства по охлаждению рынка ипотеки. Повышен порог первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. С 1 октября увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Также тормозит рыночную ипотеку и повышение ключевой ставки ЦБ до 15%.
Однако 9 ноября премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что правительство дополнительно направит 95 млрд рублей на поддержку льготных ипотечных программ. Одновременно льем в костер и воду, и бензин.
— И что это означает? Ждать ли продления льготной ипотеки?
— Волей-неволей придется снижать объем государственных программ поддержки ипотеки, так как такие расходы бюджету не по карману из-за стремительного роста ипотеки с господдержкой и еще более стремительного роста ключевой ставки.
Срок завершения текущей программы льготной ипотеки — 1 июля 2024 года. Будет ли она продлена — большой вопрос. Но даже если ее и продлят, то ставка, скорее всего, окажется выше, а средства, направляемые государством на поддержку льготной ипотеки, будут урезаны. Вряд ли станут резко снижать объем программ господдержки, ведь такое снижение может вызвать кризис на рынке жилья, который, в свою очередь, способен перерасти в полномасштабный экономический кризис.
Наиболее разумно перейти от недиверсифицированной льготной ипотеки к специализированным программам, сфокусированным на определенных группах населения, на определенных отраслях промышленности и на определенных регионах.
— Что происходит с льготной ипотекой на региональном уровне?
— Рынок ипотеки с господдержкой (льготная ипотека, семейная ипотека и пр.) крайне неравномерно распределен на пространствах страны: где густо, а где пусто. Наиболее развит этот рынок в столичных регионах — там, где больше всего россиян с высокими доходами. Преимущественно ипотека с господдержкой – это ИЖК по ДДУ (ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве).
На Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 33,8% портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября и 25,8% выдач в сентябре. Между тем, в этих регионах проживает всего 18,6% населения России.
Объем выдач ИЖК по ДДУ в Москве составил 60,8 млрд рублей, в Московской области — 33,3 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 26,1 млрд рублей. Между тем, в сентябре объем выдач в Ингушетии составил всего 91 млн рублей, а в Чечне — 389 млн рублей.
— Активнее всего люди покупают жилье в «двух столицах», получается. Но разве не всегда так было?
— Так нужно подумать, насколько разумно тратить колоссальные государственные средства на стимулирование строительства жилья в столичных регионах. Бурный поток госсубсидий уходит в строительство «человейников» и способствует перетоку населения из провинции в столицы. Неужели утверждение «Москва — не резиновая» больше не соответствует действительности? Судя по тому, как стремительно она разрастается, в том числе и на дрожжах ипотеки с господдержкой, получается, что Москва вполне себе «резиновая».
Так как ипотека с господдержкой распространяется преимущественно на первичный рынок жилья, то в третьем квартале 2023 года цены на первичку оказались на 42% выше, чем на вторичку. К аналогичному перекосу ипотека с господдержкой ведет и в отношении распределения цен по регионам, так как непропорционально большой объем ипотеки с господдержкой приходится на столичные регионы, то и цены на жильё в них еще сильнее отрываются от стоимости жилья на периферии.
— А за пределами столиц где сильнее всего распространена льготная ипотека?
— Краснодарский край находится на четвертом месте по размеру портфеля ИЖК по ДДУ на 1 октября, сразу за столичными регионами. На этот регион пришлось 5% портфеля, тогда как в этом регионе проживает 4% населения России. Не секрет, что в значительной степени ипотека в Сочи и на других курортах края прирастает за счет столичных жителей.
— Что посоветуете россиянам, желающим решить «квартирный вопрос»? Брать ипотеку, пока ставки по ней не стали заоблачными или ждать, когда ситуация на рынке изменится?
— Пока процент по льготной ипотеке остается почти в два раза ниже ключевой ставки — несомненно, брать! Ведь это фактически «халява». Только, боюсь, это счастье не продлится слишком долго. Бюджет ведь тоже не резиновый.