Как премиальные новостройки превращают жильцов в заложников дорогого обслуживания Поделиться
На столичном первичном рынке жилья сформировался интересный тренд – девелоперы пытаясь подчеркнуть уникальность своего проекта, все чаще используют эксклюзивные фасады, природные камни в дизайнерских лобби, сложное зарубежное оборудование и другие дорогие «фишки». Однако они создают множество эксплуатационных проблем и существенно увеличивают расходы собственников квартир. Стоимость содержания жилья в новостройках премиум-класса в Москве может достигать 450 руб. за 1 кв.м. в месяц, а клининг огромных лобби иногда составляет 30% общедомовых расходов жителей. Эксперты выявили ряд архитектурных решений, которые, несмотря на кажущуюся привлекательность, порой оборачиваются для жильцов «головной болью».
«Уникальное оборудование все чаще становится источником уникальных проблем», — сообщила «МК» генеральный директор Key Capital Ольга Гусева, возглавившая команду экспертов. С ее слов, стремление застройщиков оснастить свои объекты уникальным оборудованием, подчеркивающим элитарность проекта, зачастую оборачивается серьезными проблемами для будущих жильцов. Это могут быть сложные цифровые и роботизированные системы в паркингах или инженерное оборудование. Замена вышедших из строя деталей в такой технике превращается в настоящее испытание. Стоимость запчастей может быть завышена в десятки раз из-за отсутствия альтернативных поставщиков. В худшем случае поиск необходимых компонентов затягивается на неопределённый срок, а дорогостоящая система простаивает, становясь бесполезным балластом. Подобные ситуации не только влекут за собой ощутимые финансовые потери для собственников, но и снижают уровень комфорта проживания, ставя под сомнение целесообразность изначальных инвестиций застройщика.
Еще одна «фишка», призванная подчеркнуть индивидуальность проекта, — различные уникальные элементы декора, фасада и фурнитуры. Это могут быть сделанные на заказ стеклопакеты, единственный в своем роде отдлоечный камень или кованные художественные элементы из металла. Такое архитектурное решение может обернуться серьезными трудностями при повреждении хотя бы одного стеклопакета, плитки или элемента. Чем экслюзивнее фасад, тем сложнее его эксплуатировать, а заменить утраченные или сломанные его элементы почти невозможно, если, скажем это натуральный природный камень с уникальным оттенком, который был характерен только для определенной породы, каменоломни и партии. Установка не идентичной замены неизбежно нарушит единообразие фасада, что обычно и происходит. Поэтому привлекательный внешний вид здания может обойтись жителям слишком дорого, если застройщики, скажем, не позаботятся заранее о запасных наиболее редких и недешевых элементов.
Вынесенные козырьки, широкие подоконники и стеклянные навесы над входными группами — элементы, несомненно, украшают фасад здания. Тем не менее, в зимний период эти архитектурные детали могут превраться в серьезную проблему, если архитекторы и застройщики заранее не оценили, как их эксплуатировать зимой. В этот период на них скапливаются массы снега и образуются сосульки, создавая угрозу безопасности жильцов и прохожих. «Стеклянные козырьки подвержены риску повреждения из-за падения льда, что влечет за собой дополнительные затраты на их ремонт или замену. Регулярный вызов промышленных альпинистов или спецтехники для уборки снега и льда — неизбежное следствие отсутствия верных проектных решений», — заметила эксперт.
Немало проблем в эксплуатации могут также создать входные группы и межквартирные двери в новостройках, которые часто поражают своими размерами и массивностью. Они, безусловно, создают эффект торжественности и солидности. Однако на практике такие двери могут доставить жильцам массу неудобств. Тяжелые створки сложно открывать, они провисают со временем, особенно если фурнитура — петли, коробка, доводчик — изначально не рассчитана на такой вес и интенсивность эксплуатации. Необходимость постоянной регулировки петель и доводчиков, а в последнее время и замена всей дверной конструкции, — неизбежное следствие установки сверхтяжелых дверей.
Еще одна потенциальная проблема — высокие потолки в местах общего пользования, которые стопроцентно гарантируют высокие коммунальные тарифы. Понятно, что роскошные и просторные лобби с высокими потолками — неотъемлемый атрибут новостроек высокого класса. Обилие света, дизайнерская мебель, многоярусные хрустальные люстры и произведения искусства — всё это, несомненно, производит впечатление. Тем не менее, за внешним лоском скрываются значительные эксплуатационные расходы. Большие площади и высокие потолки требуют повышенных затрат на отопление и кондиционирование. «До 30% от общих расходов на содержание дома уходит на клининг этих пространств — уборку полов, стен, очистку дорогих люстр и декоративных элементов. Содержание дорогостоящей мебели, декора и арт-объектов — дополнительная статья расходов для жильцов. Отказ от красивых лобби и мест общего пользования, конечно, невозможен — это уже стало стандартом для многих классов новостроек. Но жители должны понимать, что красота, которую они видят вокруг себя, стоит больших расходов в их чеке, поэтому если приоритеты клиента более прагматичные, можно искать новостройки с менее дорогими интерьерами», — добавила эксперт.
В последнее время на столичный первичный рынок жилья пришла мода на светлую отделку в местах общего пользования. Светлые тона в отделке мест общего пользования — популярное дизайнерское решение, призванное создать атмосферу чистоты и простора. Но в условиях высокой проходимости такая отделка быстро теряет свой первоначальный вид. Даже при использовании моющихся материалов неизбежно появление царапин, сколов, следов от рук, сумок, колясок, велосипедов и самокатов. Скрытые двери и лючки для эксплуатации здания, необходимые для доступа к коммуникациям, также быстро пачкаются, нарушая единообразие светлых поверхностей. Практичный подход к выбору цветовой гаммы и материалов для отделки позволил бы сохранить чистоту и привлекательный внешний вид общественных пространств на долгие годы.
Наличие разнообразных аменитис — сигарных комнат, винных погребов, детских игровых, фитнес-центров и бьюти-зон в местах общего пользованияв, — безусловно, весомые преимущества новостройки. Однако эти дополнительные сервисы не всегда востребованы, особенно в домах с квартирами без отделки. Первые два-три года, пока идет ремонт в квартирах, собственная инфраструктура может простаивать, но расходы на их содержание — коммунальные платежи, зарплата персонала, текущий ремонт — уже включены в тариф и оплачиваются собственниками. Поэтому Ольга Гусева рекомендуют покупателям заранее узнать о том, будут ли доступны объекты собственной инфраструктуры всем желающим, помимо жителей (будет ли в них «жизнь»).
Значительно увеличивает общедомовые расходы и «теплый дворик». Системы электрообогрева внутренних дворов, позволяющие поддерживать отсутствие снега и льда в зимний период, — решение, кажущееся привлекательным с точки зрения комфорта. Тем не менее эксплуатация таких систем связана со значительными затратами на электроэнергию, которые могут в 2-3 раза превышать расходы на традиционную уборку снега. Это дополнительное финансовое бремя ложится на плечи собственников. Зачастую более рациональным решением с экономической точки зрения является своевременная и качественная уборка территории от снега.
Еще одним неоднозначным проектировочным решением, призванным, на первый взгляд, повысить комфорт жильцов, являются мусорные комнаты. На практике такие помещения требуют дополнительной техники (например, пресс, занимающий порядка 150 кв. м), в том числе кондиционеров, вентиляции, «мокрых точек» и сервисных лифтов, а также специального персонала, который регулярно собирает и выносит мусор, моет и дезинфицирует контейнеры и сами помещения. Это влечет за собой увеличение расходов на обслуживание дома и, как следствие, рост тарифов для собственников. В связи с этим, прогнозирует Гусева, в ближайшие годы возможен возврат к мусоропроводам, но уже с современными технологиями, помогающими избежать грязи и антисанитарии.
Источником дополнительных трат являются и декоративные посадки, призванные украсить двор. Благоустройство придомовой территории — важная составляющая комфортного проживания. Тем не менее выбор растений для ландшафтного дизайна должен быть продиктован не только эстетическими соображениями, но и практичностью. Например, высадка туй в центре крупного города, где глубина грунта ограничена, зачастую приводит к гибели растений из-за неблагоприятных условий. В результате вместо зеленого оазиса жильцы получают чахлые посадки, портящие внешний вид двора. Необходимость регулярной замены погибших растений влечет за собой дополнительные расходы для собственников. Грамотный подход к ландшафтному дизайну, учитывающий климатические особенности и городскую среду, позволит создать красивый и ухоженный двор без лишних затрат.
«В условиях сложившейся экономической ситуации многие застройщики уже стремятся к удешевлению проектов, что зачастую означает снижение качества строительства и отказ от дополнительных опций, — отметила Ольга Гусева. — Конечно, важно создавать эстетику и красоту. Но не менее важно выбирать решения, которые не только выделят проект, но и не станут обременением и хлопотами для жителей».