Экономист Масленников: «Тренд однозначно правильный» Поделиться
Снижение доступности ипотеки обернулось ростом спроса на рынке арендного жилья. Тренд стал набирать силу в середине августа, когда Центробанк резко повысил ключевую ставку. Соответственно, рванули вверх и ставки по жилищным кредитам. Сегодня люди предпочитают снимать квартиру на несколько месяцев или даже лет, нежели обременять себя все более неподъемными процентами по ипотечным кредитам. Похоже, ипотечную сферу ждут интересные времена: конкурент в лице аренды жилья вырос и возмужал.
После первого, июльского, повышения ставки ЦБ с 7,5% до 8,5% годовых у крупнейших банков жилищные займы подорожали на 0,5-1%. После второго, августовского, — еще на 2-3%. После третьего – сентябрьского – рост продолжился. Но его масштабы еще непонятны: слишком мало времени прошло со дня подъема ЦБ ставки до 13%. Но по факту, теперь рыночную, «не льготную» ипотеку дают под 13-14% — вместо 10,5-11% в начале лета. Одновременно на 15-20% повысились арендные ставки на жилье в городах-миллионниках. Помимо сезонных факторов, спрос оживили вернувшиеся в страну релоканты, и те граждане, кто передумал покупать квартиры из-за подорожавшей ипотеки.
Весомую роль сыграла и ускорившаяся инфляция, от которой стал отставать прежний уровень платежей. И если четыре месяца назад однокомнатные квартиры в Москве предлагались арендаторам в среднем за 42 тысячи рублей в месяц, двушки — за 72 тысяч, сейчас средние цены выше на 23% и 34,7% соответственно (52 тысяч и 97 тысяч рублей). Кроме того, по словам риелтеров, за последний год количество жилья под аренду сократилось более, чем на 50%. Что также влияет на стоимость, вкупе с фактором слабеющего рубля.
Однако все эти обстоятельства не перечеркивают очевидного факта: на сегодняшний день аренда дешевле, выгоднее, доступнее ипотечного кредита. На фоне общей экономической неопределенности, при нынешней инфляции и зарплатах, горизонт планирования у населения сократился до трех-пяти лет. У людей нет ответа на вопрос, потянут ли они ипотеку через семь-десять лет. Не говоря уже о пятнадцати-двадцати годах.
«Тренд однозначно позитивный, правильный, — рассуждает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. — Речь идет о нормализации и балансировке структуры рынка жилищных услуг. Долгие годы у нас был перекос в сторону ипотеки, а механизмам аренды уделялось недостаточное внимание. В мировой экономической истории, в частности, 18 века, известна практика строительства и эксплуатации так называемых доходных домов, которые сдавались именно в аренду. Съемное жилье подходит тем, у кого нет возможности обслуживать ипотечный кредит, но кто хочет повысить комфортность своего проживания. Прежде всего это молодежь и трудовые мигранты».
Пока трудно сказать, насколько это рыночное смещение в сторону аренды скорректирует цены на ипотеку. Судя по всему, в обозримой перспективе они будут притормаживать скорее по внутренним причинам — из-за падения спроса, обусловленного возросшей недоступностью. Ценовые перегибы в этом секторе во многом были спровоцированы государственными льготными программами, которые одновременно создали для властей проблемы, связанные с нехваткой ресурсов для субсидирования.
Только на ближайшие полтора года на эти цели предусмотрено бюджетных средств на сумму порядка 460 млрд рублей дополнительно, отмечает Масленников.
«Осень – традиционно высокий сезон на рынке арендного жилья, — напоминает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. — Студенты активно разбирают квартиры поблизости от вузов, что особенно заметно в крупных городах, в таких экономических центрах, как Москва, Петербург, Казань, Новосибирск. Одновременно заканчивается сезон отпусков: люди переключаются на рабочий режим, начинают чаще ездить в командировки, многие россияне прибывают в мегаполисы из регионов. Не надо также забывать об «обратных» релокантах».
Тем не менее Тумин не расценивает происходящее как начало, преддверие долгосрочного тренда. По его словам, часть традиционного осеннего спроса на съемное жилье уже реализовалась в конце лета, когда рынок подогревали новости о корректировке программ льготной ипотеки. Поэтому в дальнейшем спрос и на покупку, и на аренду квартир будет снижаться естественным образом, а следом — скорректируются и цены на жилье. Причем коснется это как «вторички», так и новостроек. В реализации квадратных метров заинтересованы все – и застройщики, и инвесторы, и арендодатели.