Что происходит с рынком недвижимости и спасет ли потребителей льготная ипотека Поделиться
Рынок первичной недвижимости в мегаполисах оказался в заложниках у высокой ключевой ставки. На фоне роста ипотечных переплат, стоимость «квадрата» в 10 из 16 крупнейших городов России превысила 1 млн рублей, а в Москве приблизилась к 2,1 млн. Это стало следствием не только дорогих кредитов, но и продолжительности самих ипотечных займов — в среднем 27 лет. В результате покупка жилья стала привилегией лишь самого состоятельного меньшинства. На этом фоне сохраняется интерес к льготным программам, в частности — к «Семейной ипотеке», которая, несмотря на слухи, продолжает действовать как на новостройки, так и на вторичный рынок в регионах с низким уровнем строительства. Но многим ли россиянам с квартирным вопросом это поможет?
тестовый баннер под заглавное изображение
Вопрос стоимости квадратного метра в новостройке уже давно вышел за рамки простой арифметики. Если брать кредит по рыночной ставке, которая сегодня держится в районе 25% годовых, и гасить его на протяжении 27 лет — как это делают многие, не имеющие иного выбора, — то итоговая сумма оказывается вдвое, а то и втрое выше начальной цены. В Москве «квадрат» обойдется в 2,1 млн рублей вместо стартовых 316 тысяч. В таких мегаполисах, как Уфа, Екатеринбург, Краснодар, Омск, Пермь и Новосибирск, — цена превышает 1 млн. Даже в Волгограде, где жилье считается одним из самых дешевых в стране, итоговая стоимость «квадрата» приближается к 716 тысячам рублей.
Что делать, если деньги — «дорогие», спрос снижается, застройщики теряют рентабельность, а покупательская способность населения слабеет? Об этом «МК» рассказал эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский.
— Ипотека в России остается запредельно дорогой. Какие факторы удерживают рыночные ипотечные ставки на уровне 25%, несмотря на заявления Центробанка о снижении?
— По сути, фактор один — это ключевая ставка. Сейчас она находится на уровне (20%), который можно считать подавляющим для рынка недвижимости. Да, банки немного ослабили хватку — снижение «ключа» в июне на 1% вроде бы пошла на пользу, но это капля в море. Центральный банк говорит, что таким шагом он уберег экономику от излишней жесткости денежно-кредитной политики, но для ипотечного заемщика разницы почти нет. Все просто: «ключ» плюс 3–5% — вот и получаем текущую ставку. Никакие надстройки — макропруденциальные лимиты, риск-премии — сейчас особой роли не играют.
— Какие последствия столь высокой итоговой стоимости жилья могут быть для спроса и застройщиков?
— Спрос уже просел. Например, в мае в старой Москве продажи новостроек упали на 41% по сравнению с прошлым годом. В Новой Москве — минус 33%. В целом по России — падение на 41,2%. Это не просто цифры — это четкий сигнал. Причин несколько: во-первых, закончился срок действия льготной ипотеки, а Минстрой не добился ее пролонгации. Во-вторых, в Москве запретили строить квартиры меньше 28 «квадратов», что уменьшило доступное предложение. В-третьих, покупательская способность не растет: реальных доходов у людей больше не стало, инфляция в потребительском сегменте очень высокая. Все это ведет к естественному охлаждению рынка. Уже есть кейсы банкротств региональных девелоперов — особенно в городах вроде Владимира, Ростова и других. Модель не выдерживает: спроса нет, продажи стоят, кредитное плечо давит.
— Минфин недавно подтвердил, что «Семейная ипотека» продолжит действовать до 2030 года. Насколько такие льготные программы могут сгладить ситуацию?
— Если брать программу в ее текущем виде — это не панацея, но определенный буфер. Особенно если будут внедрены меры, при которых кредит можно будет взять только в регионе прописки, — это может поддержать локальных девелоперов. Но опять же — не стоит ожидать от этого чудес. Скорее, мы увидим случаи, когда люди будут оформлять фиктивную регистрацию в более «дорогих» регионах, например, в Москве или Петербурге, чтобы получить ипотеку по низкой ставке и купить ликвидное жилье. То есть реальных улучшений для регионального рынка будет немного.
— Может ли расширение льготных программ, включая допуск вторичного жилья, как-то изменить ценовую динамику?
— Это работает, но только точечно. Расширение семейной ипотеки на «вторичку» происходит в тех городах, где почти не строят. И, как правило, это места, откуда молодежь уезжает в региональные центры. Квартира в Нижнем Новгороде и квартира в Богородске — совершенно разные инвестиции, и рынок это прекрасно понимает. Девелопер тоже не пойдет строить туда, где сложно продать. Так что эффект будет — но не там, где его особенно ждут. Это скорее мера поддержки малых городов, чем фактор, способный развернуть общую динамику.
…Таким образом, за обещаниями о снижении ставок и продлении программ скрывается жесткий рынок, где возможности ограничены, а ресурсы на исходе. При нынешней конфигурации — дорогих денег, длинных кредитов и слабого спроса — жилье все дальше уходит из разряда «базовой потребности» в категорию «долговой роскоши». Пока единственным якорем для устойчивости рынка остаются льготные программы, но и они все чаще работают как средство точечной стабилизации, а не как драйвер рынка.