К 2040 году обеспеченность офисными площадями в Москве удвоится и приблизится к уровню Лондона Поделиться
Несмотря на спад активности в секторе жилья, на российском рынке недвижимости остается немало «островков стабильности». Профильные аналитики сходятся во мнении, что частным инвесторам стоит присмотреться к сегменту офисов класса А. Снижение в последние годы объемов ввода новых качественных проектов в столице РФ и стабильно высокий спрос среди арендаторов делают этот сектор перспективным для долгосрочных инвестиций, в том числе для фондов недвижимости. К 2040 году обеспеченность офисными площадями в Москве удвоится и вплотную приблизится к уровню Лондона.
Как сообщила «МК» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, в уходящем году, несмотря на серию рекордов по объему нового строительства, по объему новых сделок аренды, доля свободных офисов сократилась до 4,3%, достигнув абсолютного минимума с 2008 года. Особенно заметно эта тенденция проявилась в ключевых деловых локациях: «Москва-Сити» (объем свободных офисов уменьшился до 1,2%), Центральный деловой район (до 2,9%), Савеловский (3,4%), Ленинградский деловой район (3,6%).
Чаще всего арендаторы ищут офисы класса А и В+ площадью не менее 3 тыс. кв. м, отметил замдиректора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. С его слов, такие помещения предпочитают госкомпании, госбанки, а также молодые российские IT-компании, которые заместили ушедших из РФ западных конкурентов.
По данным Хорошиловой, в 2024 году доля иностранных компаний среди арендаторов офисной недвижимости снизилась в Москве до 7%. До 2022 года доля иностранных компаний в ежегодном спросе на офисную недвижимость составляла от 15% до 20%. Уход международных компаний привел к появлению более 160 тыс. кв. м офисных площадей в престижных локациях с высококачественной отделкой. Этот объем поглощен российскими компаниями всего за полгода. Сейчас по объему арендованных офисов в столице лидируют китайские компании c долей 19%. Помимо Китая существенный объем офисов в аренду приходится на компании из ФРГ (15%), Турции (14%) и США (13%). До 2022 года самыми крупными арендаторами офисных помещений по объему были компании из США (27%) и Германии (13%). Китай занимал третье место среди зарубежных арендаторов с долей 10%.
Еще один важный тренд уходящего года — растущий дефицит качественных офисных площадей. Предсказуемо он вызвал скачок арендных ставок. По оценке Nikoliers, в январе–сентябре собственники наиболее популярных столичных бизнес-центров при пролонгации действующих договоров повысили ставки на 15–20%. Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС в размере 20%) в бизнес-центрах класса А внутри МКАД сейчас составляет 33,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Как полагают аналитики, сейчас в сегменте качественных офисов формируется мощный и продолжительный прилив инвестиций. По прогнозу Хорошиловой, к 2040 году ожидаемый ввод до 14–17 млн кв. м новых офисных площадей увеличит в столице РФ обеспеченность офисными площадями практически до 2,6 кв. м на человека, что почти в два раза больше относительно 2023 года. Это позволит Москве по уровню обеспеченности офисов вплотную приблизиться к европейскому финансовому центру Лондону, где на местного жителя приходится 2,8 кв. м офисных помещений.