Аналитик Репченко: «Продавцы все еще не могут свыкнуться, что спрос ушел» Поделиться
Доля переоцененного жилья на вторичном рынке Московского региона к концу 2023 года достигла почти трети — 30%. К такому выводу пришли специалисты брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO, изучив спрос и сделки в ноябре.
Основных причин, из-за которых собственники значительно завышают цену, две. Первая — дорогой ремонт и наличие мебели в квартирах на продажу. «Владельцы чрезмерно переоценивают жилье, если они сделали в нем ремонт в последние четыре года и к тому же укомплектовали встроенной кухней, шкафами, креслами-диванами, красивыми светильниками, — рассказывают авторы исследования. — Из общего количества переоцененных квартир таких — 78%».
Конечно, въехать в уже обустроенную по высшему классу квартиру гораздо лучше, чем самому делать ремонт и заказывать шкафы. Опять же – не придется беспокоить соседей шумом дрели и прочими громкими звуками; не нужно приглашать мастеров для замеров и подыскивать мебель. Но — стоимость услуг от продавцов превышает затраченную ими сумму в полтора-два раза. Вложились на миллион – прибавили к стоимости предложения полтора-два.
— Я купила в ноябре за 14 миллионов рублей квартиру «под ключ» в столичных Кузьминках, — рассказывает москвичка Ирина. – Сначала все вроде бы понравилось: свежий ремонт, симпатичная мебель, чистенько, уютно. Но ведь пока не поживешь – не поймешь. И вскоре стали проявляться недостатки. Выяснилось, что электропроводка местами «хромает», а двери шкафов слетают с шарниров.
К среднерыночной цене по району продавцы квартиры приплюсовали пару миллионов рублей. «Я готова была переплатить, лишь бы сразу въехать и жить, осознанно шла на это, — продолжает Ирина. – Но теперь понимаю, что мебель придется менять».
Вторая причина завышения цены на продаваемое жилье — возможность получения новой квартиры по программе реновации. Продавцы апеллируют к тому, что в ближайшие три-пять лет покупатель получит новую квартиру с улучшенной планировкой.
— Перспектива получить квартиру в новостройке, купив жилье в старом жилом фонде и немного подождав, привлекает людей, — говорят аналитики. – Но продавцы внаглую спекулируют, добавляя к стоимости жилья два-три миллиона рублей, в зависимости от метража.
Татьяна рассказывает, что достаточно долго искала жилье неподалеку от парка. У них с супругом двое маленьких детей, и одним из условий покупки было расположение дома в зеленой зоне. Наконец риелтор предложил семейной паре «двущку» в Свиблове, в паре сотен метров от парка «Яуза». Однако увидев цену предложения, женщина, мягко говоря, смутилась.
— Площадь квартиры на пятом этаже панельной пятиэтажки, которая должна до 2030 года пойти под снос, — 46 квадратных метров. Хозяин готов был оставить мебель, в том числе встроенные зеркальные шкафы. Не то чтобы по доброте душевной. Просто ему, как мы узнали позже, самому так было удобнее. Он давно живет за границей, что-то вывозить из квартиры, искать покупателей дивана с тумбочками на удаленке ему не с руки. И он, не будь дураком, решил сыграть сразу на двух факторах, повышающих цену: на мебели и на скором сносе, запросив за квартиру 13 миллионов рублей.
При этом двухкомнатное жилье куда большей площади (64-70 «квадратов») в современных домах по соседству, с большой лоджией, кондиционером, лифтами, мусоропроводом, стоило 16-18 миллионов рублей, продолжает Татьяна. Его супруги в итоге и выбрали, еще и выпросили скидку в полмиллиона.
Требовать у продавцов жилья в старом фонде дисконт – совершенно нормально. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко прогнозирует, что стоимость квартир на вторичном рынке в течение года может опуститься на 10% и даже больше. Спрос падает, ипотека дорожает. Но произойдет значительное изменение цен не сразу.
— Серьезное снижение цен в начале года мы вряд ли увидим, потому что продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с тем, что спрос действительно ушел, — комментирует Олег Репченко. — На рынке новостроек цены тоже пойдут вниз, но снижение, скорее всего, будет закамуфлировано дисконтом и прочими акционными предложениями вроде «машиноместо в подарок». На вторичном рынке цены доступнее. Здесь метр жилья по итогам ноября стоит в среднем 269 050 рублей, то есть 40-метровая вторичная квартира обойдется приблизительно в 10,7 миллиона, 46-метровая – в 12,4 миллиона. Конечно, стоимость зависит от возраста дома и состояния самой квартиры.