Эксперты считают, что «разгон» ипотечной программы для вторички не поможет покупателям, а только разогреет цены Поделиться
Центральный банк и Министерство строительства обсуждают поддержку ипотеки на вторичное жилье для шести сотен российских городов, где не возводятся новостройки. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина готова снизить ключевую ставку для активизации кредитов населению. Так ли полезно намерение Набиуллиной для россиян, рассказали эксперты «МК».
– Повторю свою любимую фразу: доступная ипотека не делает доступным жилье, – говорит руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. – Напротив, как случилось на рынке новостроек, доступная ипотека разогнала цены на жилье и привела к образованию ценового пузыря. Та же участь может постичь и вторичный рынок в тех городах, куда придет льготная ипотека. Покупатели выгоды не получат.
Распространив льготную ипотеку на "вторичку", пусть и не во всех городах, государство поддержит не покупателя, а продавца, увеличит его прибыль от продажи квартиры за счет бюджета. "Ценообразование на вторичном рынке зависит почти исключительно от аппетитов собственника, в отличие от первичного рынка. Там нет себестоимости строительства, проектного финансирования, обязательств перед дольщиками и прочих факторов, препятствующих снижению цен. Проблемы со спросом на "вторичке" решаются снижением стоимости квартир", – утверждает Репченко.
Большая часть продавцов на вторичке покупали свои квартиры много лет назад, когда цены были на совершенно другом уровне. Некоторые собственники и вовсе приватизировали квартиры или получили их в наследство. "Продавец может сам обеспечить себе спрос, просто опустив цену до рыночного уровня, и при этом он не уйдет в минус", – считает эксперт.
Под какие проценты россияне готовы брать ипотеку на вторичное жилье в городах, где нет новостроек?
Адекватной ставкой по ипотеке (в целом и на первичном рынке, и на вторичном) в ходе недавнего онлайн-голосования на IRN.RU потенциальные покупатели квартир назвали 1-3% и 6%, продолжает эксперт. Это те ставки, к которым привыкли люди за последние годы. Но люди смотрят еще на текущий уровень цен на квартиры, без привязки к которым говорить про ипотеку нельзя. А цены не радуют: вторичный метр стоит в 1,5-2 раза больше, чем два-три года назад. Но доходы настолько не выросли, рост цен не был рыночным.
Брать ипотеку под 10-12%, (на таком уровне находятся ставки на покупку вторичного жилья) мало кто хочет. Для 87% россиян низкие цены на квартиры оказались предпочтительнее низких ставок по ипотеке, говорят социологи.
В России около 1,1 тысячи городов. Под новую госпрограмму, если она все-таки появится на рынке в обсуждаемых объемах, попадет каждый второй населенный пункт. Традиционно мало жилья строится на Дальнем Востоке – всего 3,6 млн кв. м за 2022 год, по данным Росстата. Для сравнения: только в Москве в 2022 году ввели около 6,8 млн кв. м жилой недвижимости.
На минимуме показатели ввода в Чукотском автономном округе (3,5 тыс. кв. м в 2022 году), Магаданской области (11,5 тыс. кв. м за год), Еврейской автономной области (25,3 тыс. кв. м за 2022 год), в Камчатском крае (67,4 тыс. кв. м за 2022 год) – это данные Росстата. В целом по стране жилье не строится вообще или его строится совсем мало в республике Тыва и в Калмыкии (по 0,1 млн кв. м в 2022 году), на Алтае и в Ингушетии (по 0,2 млн кв. м за 2022 год), в Курганской области и в Мордовии (по 0,3 млн кв. м за год). В Центральном округе статистику по вводу тянут вверх Москва и область. При этом в Ивановской, Костромской, Орловской и Тамбовской областях, например, за год построили 300-400 тыс. кв. м жилья.
Житель Нарьян-Мара Александр Шоколов говорит, что стройки в регионе нет вообще, "сайдинг только". Но он хочет улучшить жилищные условия – поменять "трешку" на многокомнатную квартиру, поскольку у него пятеро детей.
Как сейчас покупают жилье или меняются им россияне в городах, где нет новостроек? Насколько вообще это для жителей актуально?
– Все решается через вторичный рынок, потому что альтернативы в общем-то нет. Либо те, кому нужно жилье, идут в аренду, либо покупают вторичку, – считает управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. – Понятно, что качественного жилья в таких городах гораздо меньше, чем в городах с новостройками, потому что отсутствует естественное обновление жилого фонда. Если город достаточно активен, это составляет серьезную проблему для жителей, потому что, конечно, они хотят качественное новое жилье без износа.
Доброхотова предполагает, что ставка в любом случае должна быть меньше 10%, в идеале – сравнимой со ставкой по ипотеке с господдержкой на первичном рынке, около 8%.
– Процент по кредиту должен позволять платить ежемесячный взнос с минимальной нагрузкой на семейный бюджет, – говорит эксперт. – Поскольку речь идет о льготной ипотеке в городах, где не строится первичное жилье, понятно, что уровень зарплат там не московский. В регионах, где действует северный коэффициент на зарплаты, расходы тоже очень большие. Поэтому прежде всего расходы на ипотеку должны быть подъемными для покупателей. Конечно, чем меньше процент, тем лучше, но есть ключевая ставка, есть вопросы субсидирования со стороны государства.
Было бы логично выдавать ипотеку на квартиры вторичного рынка в городах с минимальным количеством или полным отсутствием новостроек под 5-6%, полагает руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
"Обмен жилья в регионах очень популярен. Дополнением к сделкам с вторичными квартирами становятся: автомобили, гаражи, недорогие земельные участки, хозяйственная техника", – добавляет она.