В России ужесточают правила получения льготной ипотеки Поделиться
Вот и заканчивается этот год, который вроде бы не был уже формально Годом семьи (его мы отмечали в 2024-м), но тем не менее все 12 месяцев изо всех утюгов неслись правильные слова о том, что россияне должны плодиться и размножаться, а семья — есть первая и главная ячейка общества, долг и обязанность государства заботится о ней.
тестовый баннер под заглавное изображение
Ячейка ячейкой, а между тем семьям нужно где-то жить, и параллельно правила получения льготных ипотек в России с 2026-го года ужесточатся. Как ни странно, государство больше не считает, что эта мера способствует увеличению рождаемости. О чем было сказано на Совете Федерации.
Что изменится кардинально: окончательно вводится принцип «одна семья — один льготный кредит». Говорят, это будет сделано, чтобы исключить финансовые манипуляции, но по факту большинство молодых супругов, приобретя несколько лет назад льготную ипотечную однушку (на что хватило средств), уже не смогут расшириться на тех же условиях. И, видимо, им так и придется доживать в ней — но будут ли они в таком случае заводить на 30-40 квадратных метров второго или третьего ребёнка? Вопрос остается без ответа.
Тем временем, согласно последней переписи населения, более 55% семей в России не могут финансово позволить себе больше одного малыша, 33% — двух, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей.
Ранее супруги могли со временем оформить две отдельные льготные ипотеки. И в перспективе каждому ребёнку в дальнейшем оставить по квартире. Но с 1 февраля 2026 года муж с женой будут обязаны выступать созаёмщиками по единственному договору.
Если один из супругов уже воспользовался этой программой, второй право на неё теряет.
А как быть, если пара льготных ипотечников разведется, и каждый вступит в другой брак?
Это уже второе ужесточение за последние годы. До этого в декабре 2023 года была введена норма «один заёмщик — одна ипотека», теперь лимит будет применяться ко всей семье в целом.
Кто может воспользоваться льготной ипотекой? Здесь практически ничего не поменялось, так как ужесточения прошли годом ранее, по действующим условиям программа все ещё рассчитана на семьи с двумя и более детьми, с ребёнком до шести лет или воспитывающие ребёнка-инвалида. Ставка 6% сохранится до 2030 года. Изначально программа работала только с новостройками и ИЖС, но с 1 апреля 2025 года её действие распространится и на вторичное жильё в городах, где почти не ведется новое строительство — их список уже включает 900 населенных пунктов и обновляется каждые полгода. Получить квартиру на этих основаниях в мегаполисах, Москве и Санкт-Петербурге гораздо сложнее. Власти рассчитывают на рост льготников из провинции, малых городов России, вот только станет ли молодежь оставаться там, где нет никаких перспектив развития?
Тем не менее, параллельно продолжат действовать и другие государственные программы жилищной поддержки: дальневосточная и арктическая ипотека под 2%, сельская под 3% и IT-ипотека под 5%. Однако именно «семейная» остаётся одной из самых массовых и распространенных.
Тем временем, в Госдуме предложили полностью списывать долг по ипотечному кредиту семьям после рождения четвертого ребенка. Жаль только, что четвертые дети не рождаются сразу после первых…
Олег СИЛКИН, эксперт в сфере недвижимости:
– Зачем эти ужесточения? Действительно, есть махинации, когда оформляют кредит на родственников. То есть брат берет ипотеку на себя, но в созаёмщиках указывает свою сестру, у которой есть ребёнок, та не имеет права претендовать на долю в квартире до тех пор, пока основной заёмщик (брат), не сможет погасить кредит по ипотеке.
Это приводит к росту цен и сложностям при получении реально нуждающимся семьям льготного кредита.
Думаю, многие побегут, сломя голову, покупать недвижимость до февраля месяца по старым правилам, чтобы успеть в последний вагон. В будущем сокращение льготной ипотеки может повлечь за собой снижению спроса, рынок перестанет быть перегретым, как это происходит сегодня, но тоже не долго.
В связи с тем, что сейчас ставка ЦБ снижается, люди будут выжидать момента, чтобы выгодно приобрести жилье.
Полагаю, что квартиру стоит покупать до февраля 2026 года или же, придётся ждать ноября-декабря следующего года.
Джалалутдин Галимов, юрист:
— Принцип одна ипотека в одни руки в целом понятен, поскольку, действительно, на рынке ипотеки возникли злоупотребления. Однако как быть с теми, кто финансово может позволить себе покупку отдельного жилья каждому ребенку? Возникает реальный риск дискриминации по семейному статусу и фактическим жизненным обстоятельствам. На практике «семья» бывает разной: повторные браки, дети от разных браков, фактическое раздельное проживание, семейное насилие, ограничение дееспособности, отсутствие возможности быть созаемщиком (например, из-за кредитной истории одного из супругов). Механическое правило может приводить к ситуации, когда добросовестная семья объективно лишится инструмента улучшить жилищные условия — без учета реальных потребностей детей. Кроме того, льгота становится менее «социальной», более «банковской».
Когда требование созаемщичества становится обязательным, это снижает доступность программы для семей с нестабильной занятостью, с «серой» зарплатой, для регионов с низкими доходами — то есть для тех, ради кого льгота формально и задумывалась. А если один супруг успел воспользоваться льготой ранее, то второй может «потерять» самостоятельное право на отдельный льготный кредит после вступления новых правил. Важно, чтобы переходные положения были прозрачны и не создавали «ловушек» для семей, которые начали сделку заранее. Любое ужесточение социальной меры допустимо лишь при одновременном создании компенсаторов для уязвимых случаев (семьи с детьми-инвалидами, одинокие родители, ситуации насилия, семьи в аварийном жилье и т.п.), иначе «адресность» превращается в сокращение помощи.
Какие могут быть последствия? Семьи уйдут в обходные организационные формы (например, оформление на иных родственников, усложнение сделок, рост серых практик), усилится нагрузка на смежные подсистемы (аренда, социальное жилье, региональные программы, судебные споры по разделу имущества и долгов), возникнет эффект вытеснения: кто имел ресурсы — адаптируется, кто не имел — выпадет.
В целом ипотека в такой перспективе — двусмысленна. Она может дать семье безопасность и пространство для жизни, но может и закрепить зависимость, тревогу и конкуренцию («успеть взять», «не пройти скоринг», «не потерять ставку»).
При этом выход и решение тоже есть. Нужны четкие исключения из правила «одна семья — один кредит» для уязвимых случаев (инвалидность ребенка, аварийное жилье, вынужденное расширение из-за медпоказаний, одинокие родители и т. п.). Нужен запрет «наказывать» семью за невозможность созаемщичества по причинам насилия, раздельного проживания, судебных ограничений и т.п., с понятной процедурой подтверждения. Нужны параллельные альтернативы ипотеке: расширение соцнайма и арендного фонда, жилищные сертификаты для нуждающихся — иначе «адресность» превращается в отсев, а не в помощь.