Насколько это опасно для граждан и грозит ли отдельным областям страны кризис Поделиться
В 51 регионе России заемщики, оплачивающие жилищные кредиты, отдают на их погашение более половины зарплаты. Такой вывод можно сделать из представленной аналитическим центром Devision «Ипотечной карты» за 2023 год, основанной на статистике Банка России. Учитывая, что в нашей стране с учетом новых областей сейчас 89 субъектов, можно говорить о том, что жители большинства из них ощущают сильную финансовую нагрузку из-за погашения ипотеки. Приведет ли к кризису на жилищном рынке такая ситуация, «МК» выяснил у экспертов.
В среднем по России доля ипотечного платежа в зарплате заемщика составляет чуть меньше половины — 43,7%. Однако есть регионы, где решать «жилищный вопрос» можно только имея доходы, помимо зарплаты. Так, согласно данным исследования, больше всего за ипотеку отдают жители Чечни — 115,3% зарплаты. Второе место заняли россияне из Ингушетии, которые до 95,8% официального ежемесячного дохода направляют на те же цели. В Дагестане на платеж по жилищному кредиту уходит 88,3% зарплаты, в Кабардино-Балкарии — 78,7%, в Карачаево-Черкесии — 73,1%.
Дешевле всего для семейного бюджета ипотека обходится жителям Дальневосточного федерального округа. Там граждане на ипотеку платят от 45,5% до 22,4% своей зарплаты. В столице на ежемесячный платеж по ипотеке приходится почти 40%, в Подмосковье — более 52%. Жители Санкт-Петербурга, имеющие ипотеку, тратят на её обслуживание 37,2% своей зарплаты.
На проблему различной степени закредитованности жителей регионов обратили внимание в Банке России. Еще в ноябре прошлого года глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предлагала для изменения этой ситуации ставки по льготной ипотеке дифференцировать в зависимости от места, где был выдан жилищный кредит. А одним из возможных критериев для такого различия мог стать как раз уровень зарплат на той или иной территории.
«Это не новость, что большую часть ежемесячных затрат наших клиентов составляют ипотечные кредиты, — говорит директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. — В принципе, многие крупные банки, принимая решение, одобрить ли ипотеку клиенту, рассчитывают, что потенциальный заемщик будет тратить 60-70% зарплаты на ежемесячные платежи по кредиту». Нужно учитывать, во-первых, что у клиентов, как правило, есть дополнительные заработки, «подушка безопасности», во-вторых, что 30-40% ипотечных кредитов досрочно гасятся, в частности, за счет того, что клиенты реализуют уже имеющуюся недвижимость. Кроме того, ипотечные кредиты — это залоговые кредиты, то есть, обеспечены либо будущей квартирой, либо уже построенной. Соответственно, в дальнейшем этот кредит при возникновении проблем можно будет погасить. «Предпосылок проблем в отдельных регионах из-за закредитованности в части ипотеки мы не видим, — утверждает эксперт. — Больше беспокойства вызывает закредитованность клиентов в части потребительского кредитования и уровня микрозаймов: риски более существенны в сравнении с ипотечными кредитами».
А чтобы снизить кредитную нагрузку граждан имеет смысл либо сделать для всех категорий клиентов, независимо от территории, «комфортный» ипотечный продукт с выгодными ежемесячными платежами, либо действительно, учитывая особенности каждого региона, вводить отдельные, территориальные ипотечные продукты, согласился с регулятором Новиков.
По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, кризис в регионах, где люди отдают более половины дохода на погашение ипотеки, маловероятен. Кроме того, Центробанк вовремя предпринял меры по ограничению рискованной ипотеки (в том числе, увеличил первоначальный взнос, ограничил выдачу ипотеки сильно закредитованным заемщикам и так далее). Если бы эти и другие меры, которые ЦБ ввел в последние месяцы для ужесточения выдачи ипотеки, не были бы приняты, то в перспективе нескольких лет это могло бы привести к ипотечному кризису, как в США 2007-2008 годах. Но предпринятые регулятором меры спасут рынок недвижимости от такого кризиса в перспективе.
А вот во введении дифференциации ставки по льготной ипотеке в зависимости от места, где был выдан жилищный кредит, необходимости нет, утверждает Репченко. «Обычно цены на жилье коррелируются уровнем дохода: где выше зарплаты, там выше цены и наоборот», — пояснил эксперт. Все пропорционально: в депрессивных регионах люди могут получать в разы меньше, чем в Москве или в Питере, но там и цены на жилье пропорционально ниже, указал аналитик.