Эксперты поспорили о возможности реализации такого подхода Поделиться
С предложением привязать ставки по ипотеке к зарплатам в регионах Госдума обратилась к Банку России. Депутаты уверены, что это позволит обеспечивать одинаковую доступность жилищного кредитования для россиян, проживающих в разных субъектах федерации, стимулирует развитие и строительство там жилья. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина со своей стороны предложила проработать данную инициативу с правительством. Однако эксперты неоднозначно оценивают эту вроде бы вполне народную инициативу.
Чем ниже уровень доходов, тем меньше должна быть и ставка по жилищному кредиту. С предложением рассмотреть возможность введения дифференциации ипотечной ставки в зависимости от средних зарплат в каждом регионе обратился к руководителю Банка России председатель Госдумы Вячеслав Володин. Набиуллина много раз отмечала, что полюбившаяся гражданам льготная ипотека должна быть адресной, чтобы не возникало дисбалансов на рынке недвижимости. Глава регулятора также выражала обеспокоенность увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов на фоне высокого роста выдачи ипотеки. Набиуллина отметила, что высокий рост темпов жилищного кредитования способствует росту цен и увеличению разрыва стоимости между вторичным и первичным жильем, который сейчас превышает 40%. В этой связи предложение Володина может быть интересной альтернативой популярным программам жилищного кредитования с господдержкой. Однако его необходимо доработать на уровне правительства. Причем, по мнению главы ЦБ РФ, учитывать нужно не только размер зарплат в регионах, но и уровень проникновения ипотеки в регионе и масштабы жилищного строительства.
Эксперты разошлись в оценках пользы для рынка от данной инициативы. Как указал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, переход к адресному субсидированию — это попытка Банка России постепенно свернуть льготную ипотеку, которая раздула ценовой «пузырь» и привела к дисбалансу на рынке жилья. Так, по данным ЦБ РФ на 1 октября, разрыв средних цен между первичным и вторичным рынком составляет 42%. Для сравнения, до введения льготной ипотеки в 2020 году разница была около 10%. Отказ от масштабного субсидирования и переход к адресному пойдет на пользу рынку. Во-первых, сократятся бюджетные расходы на субсидирование ипотеки, которые заметно увеличились в условиях выросшей до 15% ключевой ставки. Во-вторых, сдуются цены на квартиры, которые за последние 2-3 года резко выросли как раз «благодаря» доступной ипотеке. А это только на руку покупателям, потому что доступными квартиры делает не дешевая ипотека, а адекватные цены. В-третьих, банки не будут получать на баланс переоцененные квартиры, которые из-за разницы цен сегодня можно реализовать на вторичке только себе в убыток. Застройщикам это тоже на пользу: потому что чем дольше надувается ценовой «пузырь», тем с большим грохотом он потом «лопнет».
Отказ от масштабного субсидирования ипотечных ставок приведет к снижению объемов продаж, что будет давить на цены. Скорее всего, если льготную ипотеку свернут, сохранив лишь адресную поддержку, застройщики запустят собственные маркетинговые ипотечные программы, но и это не сможет поддержать спрос на былом уровне, застройщикам придется пересмотреть цены, уверен Репченко.
Однако большая часть экспертов смотрят на предложение властей со скептицизмом, отмечая его полную недоработанность и сложность в реализации. «Сама идея пока носит рамочный характер, — указал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. — Конкретики относительно того, где и какие ставки должны применяться, пока нет. В любом случае, потребуется создать модель, которая будет учитывать доходы населения, ситуацию с активностью по запуску новых проектов, обеспеченность жильем, а также эта информация должна оперативно обновляться. Это точно не получится сделать быстро». Кроме того, неясно, что в таком случае делать с межрегиональными сделками или ситуациями, когда адрес регистрации и адрес, где человек проживает или получает доходы, не совпадает. Сами по себе низкие ставки — не панацея от роста цен. Пример дальневосточной ипотеки, которая привела к опережающему росту стоимости жилья в регионах ее применения, должен быть всесторонне изучен при оценке такой инициативы, считает аналитик.
По словам директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, стоит учитывать, что не все заёмщики подтверждают зарплату по справке 2-НДФЛ, когда получают кредит на жильё. Есть те, кто предоставляют справку по форме банка, оформляют ипотеку по двум документам. К тому же уровень зарплаты в регионе варьируется: в центре региона он может быть выше, а в области — ниже. Стоимость жилья также будет отличаться, в зависимости от места расположения объектов. В итоге для запуска этой инициативы необходим комплексный подход, понимание реального уровня зарплат в отдельно взятом регионе и области, а также факторов, влияющих на ценообразование. Среди них важную роль играют цены на строительные материалы, стоимость проектного финансирования, рыночные механизмы спроса и предложения, а не только размер процентной ставки.
«Расчет ипотечной ставки на основе, к примеру, минимальной или даже медианной заработной платы в регионе может быть неточен, потому что статистический показатель не всегда в полной мере отражает реальный уровень благосостояния населения, — продолжает разговор директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. — В том числе потому, что он не учитывает уровень расходов, стоимость продуктов, услуг ЖКХ и т.п. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в разных регионах может значительно отличаться друг от друга, в том числе потому, что застройщики рассчитывают ее, исходя и из уровня платежеспособного спроса в каждом регионе». Более целесообразным представляется разработка адресных ипотечных программ, которые будут стимулировать отдельные категории граждан и тем способствовать выполнению ключевых государственных задач. Уже действуют семейная, арктическая и IT-ипотеки (жилищное кредитование по специальной низкой ставке для специалистов из сферы высоких технологий – прим.ред.), они могут быть дополнены программами для военнослужащих, учителей и врачей, многодетных семей.
Перспективной с точки зрения демографической ситуации и повышения экономической активности населения видится комплексная поддержка молодых заемщиков. Такая поддержка может включать выдачу государственных сертификатов на часть первоначального взноса при вступлении в брак, а также программы «молодежной ипотеки» со ставкой на уровне 3% годовых и сроком выдачи до 50 лет. В то же время в условиях высокой ключевой ставки альтернативой субсидируемой государством ипотеке может стать налоговая льгота в размере 50% для молодых людей, которые оформили ипотечный кредит. Это позволит молодым семьям уверенно обслуживать ипотечный кредит, а государство избавит от необходимости выделять триллионы рублей на субсидирование ставок, предложил эксперт.