В ноябре число сделок с новостройками в Московском регионе выросло на 15% Поделиться
Итоги последнего месяца осени слегка озадачили экспертов: несмотря на ухудшение спроса, дорогую рыночную ипотеку и заоблачные цены на жилье в московском макрорегионе резко подскочило количество сделок по покупке новостроек. Разгулявшиеся инфляция, ожидания очередного повышения ключевой ставки ЦБ, которое больно ударит не только по карману потенциальных ипотечников, но и по рентабельности бизнеса девелоперов означают одно — в наступившем декабре ожидать традиционных предновогодних массовых скидок от застройщиков не стоит.
Фото: Дарья Атаманчук
По данным руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, на текущий момент на рынке новостроек Старой и Новой Москвы представлено 3,77 млн кв. м жилья. Из них — 2,83 млн кв.м. (75%) приходится на Старую Москву и 940,3 тыс. кв.м. (25%) — на долю Новой Москвы.
С ее слов, в последнее время вырос спрос на жилье в высокой стадии строительной готовности. «Если в бизнес-классе он сформировался раньше, то в комфорт-классе начал проявляться с середины этого года. Потребители все чаще выбирают жилье на стадии монтажных или фасадно-отделочных работ. С учетом того, что понятие стартовые цены ушло в прошлое, это является разумной стратегией», — заметила Чегодаева.
«В ноябре 2024 года покупательская активность на рынке недвижимости, включая рынок первичного жилья, выросла на фоне ослабления рубля», — сообщил «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его мнению, многие клиенты сознают, что в текущих условиях депозиты с высокими ставками становятся рискованными, и гораздо надежнее вкладываться в ликвидные недвижимые активы. Особенно увеличился спрос на семейную ипотеку. Это связано с выделением из резервного фонда дополнительных лимитов на 142 млрд руб. на реализацию программы до конца 2024 года и ожиданиями ее возможного переформатирования в 2025 году.
Также, по словам эксперта, в ноябре покупатели жилья стали чаще пользоваться рассрочкой. Данная тенденция обусловлена не только удорожанием кредитов, но и маркетинговой политикой девелоперов, которые стали предлагать более гибкие схемы рассрочки. «Кроме того, в ноябре 2024 года зафиксировано сокращение числа стартов новостроек — три против семи в аналогичный период 2023 года. Застройщики вынуждены откладывать планы по реализации новых комплексов в связи с удорожанием бридж-кредитов и проектного финансирования», — пояснил Сырцов.
«Рынок недвижимости Московского региона в ноябре демонстрировал стагнацию», — отметила «МК» генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. По ее мнению, средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 610 тыс. руб., не изменившись по сравнению с октябрём. Объём предложения также остался практически неизменным: 52 000 квартир и апартаментов против 51 800 в конце октября. «Стагнация цен наблюдается практически во всех сегментах рынка, что свидетельствует о нежелании застройщиков резко пересматривать цены, несмотря на ухудшение спроса», — подчеркнула Гусева.
Схожие данные предоставили аналитики компании «БЕСТ-Новострой». По их расчетам, в Москве по итогам последнего месяца осени средняя цена 1 «квадрата» выросла на 3% и достигла 610,4 тыс. руб. Средняя стоимость лота на экспозиции составила 35,8 млн рублей — также на 3% больше, чем по итогам октября.
Ценовые показатели новостроек комфорт-класса, по их оценке, практически не изменились по сравнению с данными октября. Средняя цена 1 кв. м. по итогам ноября составила 342,3 тыс. руб. Средняя цена лота составила 15,4 млн руб., что менее чем на 1% превышает октябрьские показатели. В новостройках бизнес-класса средняя цена «квадрата» уменьшилась за месяц на 2% до 508 тыс. руб., а средняя стоимость лота — на 4% до 32 млн руб.
В отличие от комфорт-класса и бизнес-класса высокобюджетные сегменты показывают совершенно другую динамику. В премиальном сегменте в ноябре цены заметно выросли: средневзвешенная цена 1 «квадрата» составила 1095,4 тыс. руб. (+5%), а средняя стоимость лота — 127,3 млн руб., что сразу на 7% больше, чем в октябре.
В конце ноября 1 кв. м. в элитных новостройках обойдется в среднем в 2567,1 тыс. руб. — на 6% больше, чем в октябре. Лот подорожал сразу на 13% за месяц — до 388,6 млн руб. Однако из-за малого объема предложения и особых характеристик каждого лота в элитном сегменте волатильность показателей выражена существенно сильнее, чем в остальных классах.
«Выбор покупателей московских новостроек сегодня довольно прагматичен»,— отметила Ольга Гусева. По ее словам, наибольшим спросом пользуются проекты с привлекательной ценой, хорошим расположением, развитой инфраструктурой и благоустройством, соответствующие концепции «город в городе». Наличие коммерческой недвижимости и социальных объектов является важным фактором, за который покупатели готовы платить, несмотря на существование более дешёвых, но менее обеспеченных инфраструктурой проектов. География спроса определяется объёмом предложения. «Сейчас наибольшее предложение, а следовательно, и спрос приходится на север и запад Москвы. Растёт предложение и спрос на востоке и юге столицы — это наиболее востребованные направления», — добавила Гусева.
По мнению Сырцова, повышенной популярностью сегодня пользуются проекты квартальной застройки с просторными, но эргономичными планировками, развитой социальной инфраструктурой и обширным озеленением. Именно такое жилье стремятся приобретать семейные клиенты, которые сегодня преобладают на первичном рынке. «Больше всего сделок по ДДУ совершается в ЮАО, САО и ЗАО. Эти округа отличаются широким выбором, хорошей транспортной доступностью, значительным числом образовательных учреждений», — заметил аналитик.
«В декабре в фокусе внимания потенциальных покупателей новостроек в московском макрорегионе окажутся квартиры с отделкой. Учитывая постоянно растущую стоимость стройматериалов и дефицит квалифицированных ремонтных бригад, это позволит им сэкономить до 10% бюджета», — подчеркнул руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий.
До конца этого года бесспорным фаворитом покупателей также будут апартаменты, где 1 кв.м. обычно продается дешевле, чем в квартирах. Напомним, не так давно московские власти запретили девелоперам возводить новые дома с помещениями этого вида коммерческой недвижимости. Но «остатки» апартаментов еще продаются в практически готовых проектах. Правда, их доля в общей структуре предложения невелика. В границах Старой Москвы общая площадь экспозиции в апартаментах, которую планируется ввести до конца года, составляет всего 37 076 кв.м.
«В Старой Москве наибольшая доля экспозиции, которая будет вводиться до конца 2024 года приходится на бизнес-класс. В сегменте квартир доля такого предложения составит 63,1%, в сегменте апартаментов — 67,2%», — заметила Чегодаева. При этом на долю квартир, вводимых до конца 2024 года, приходится 86% рынка, на долю апартаментов — 14%. Минимальная стоимость квартиры в этих проектах составляет 11,7 млн руб., апартаментов — 6,2 млн руб.
До конца этого года больше всего проектов будет сдано на Западе Москвы в ЗАО ( 28,6%, минимальная стоимость квартир начинается от 14,6 млн руб.), на втором месте по количеству готовых проектов идет ЮАО (16,4%, минимальная цена квартиры — 10,6 млн руб.), третью строчку занимает СВАО (12,1%, минимальная цена квартиры — 11,9 млн руб.).
По прогнозу Руслана Сырцова, в начале 2025 года спрос на первичное жилье немного просядет в связи с утверждением нового ипотечного стандарта. К тому же, может снизиться ажиотаж вокруг семейной ипотеки, если президент закрепит ее параметры до 2030 года. И, разумеется, на продажах отрицательно скажется рекордный «ключ», который в декабре 2024 года, вероятно, снова вырастет. Но постепенно покупательская активность будет восстанавливаться, если ЦБ начнет снижать ключевую ставку. «Девелоперы будут сохранять высокий объем предложения для привлечения клиентов широким выбором. Цены в массовом сегменте и бизнес-классе будут стагнировать, а в премиальном и элитном сегменте продолжат расти быстрее инфляции», — полагает аналитик.
«Сейчас на ценовую динамику влияет, прежде всего, инфляция», — уверена Гусева. По ее словам, интенсивный рост потребительских цен сопровождается аналогичным ростом цен на строительные материалы и другие услуги, необходимые застройщикам. Это существенно ограничивает возможности для снижения цен на жильё. Помимо кредитно-денежной политики ЦБ влияние на рынок новостроек также оказывает и высокий уровень ипотечных ставок. «Пока предпосылок для повышения доступности ипотеки в 2025 году нет. В этой связи важно следить за действиями правительства, которому придётся поддержать рынок жилищного строительства. Конкретные меры поддержки пока не ясны, но, возможно, государство будет стимулировать разнообразные схемы продаж, включая аренду с правом выкупа, лизинг и жилищно-накопительные кооперативы», — заключила эксперт.