Мнение Удастся ли Хуснуллину превратить в Москву всю Россию? Чем могут обернуться для жилищной сферы ударные темпы строительства многоэтажек Максим Артемьев
Важнейшим пропагандистским тезисом Михаила Горбачёва в период начала перестройки было обещание предоставить каждой семье квартиру к 2000 году. Разумеется, ничего из этого не вышло, как и со всем остальным у незадачливого генсека. Однако сегодня эта цель как никогда в советской и послесоветской истории близка к своей реализации. Начиная с 1917 года жилищный вопрос мучил и портил советских и российских граждан, о чём писал ещё Михаил Булгаков. Государство не могло решить квартирную проблему, всякий раз возникали более важные задачи, и средств постоянно не хватало. И ЖКХ, и дороги — всё, что проходило по части «стройки», — всё находилось в жалком состоянии.
В 90-е годы России было не до строительства, строилась, по большому счёту, только Москва, и на этом держался имидж Юрия Лужкова как великого хозяйственника. Однако с наступлением новых времён, сытости и относительного благополучия строительная сфера стала занимать всё большее место и в экономике, и в жизни общества в целом.
28 декабря вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий нацпроекты в сфере жилья, строительство и модернизацию дорог и инфраструктуры, объявил, что если ранее в 2021 году предполагалось сдать в эксплуатацию 78 млн квадратных метров жилья, то теперь ожидается, что по итогам года будет построено 90 млн. Он прокомментировал: «Это рекордный ввод со времён Советского Союза. Он почти на 10% больше, чем в 2020 году, и на 15% больше изначальных плановых показателей».
Следует иметь в виду, что строительство (вместе с ЖКХ) — это могучий ледокол, который влечёт за собой и многомиллионную занятость (9% от занятых в экономике), и потребление стройматериалов с соответствующей промышленностью и торговлей, и закупку техники, и многое-многое другое. Достаточно представить себе современный многоэтажный жилой дом — сколько пошло на него цемента, бетона, кирпича, плитки, кровельных материалов, железной арматуры, труб, проводки, краски, извёстки, стекла, всевозможных датчиков, и, в конце концов, лифтов. В итоге одно только строительство в России стабильно даёт экономике 6–8% ВВП. В 2020-м объём работ составил 9,5 трлн рублей.
В последние 10–15 лет в связи ежегодным ростом ипотечного кредитования строительство стало тянуть за собой и огромный воз финансовых услуг. Так, в 2020 году выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Это рекорд, который будет побит по итогам 2021 года, так как Хуснуллин сказал, что уже по имеющимся данным, сумма достигла 5,5 трлн.
Не случайно председатель Центробанка Эльвира Набиуллина высказалась синхронно с Хуснуллиным по проблемам ипотеки, мол, ставки ипотеки растут, но проценты по кредитам будут расти меньше инфляции. Для неё ситуация с ипотечными кредитами также в центре внимания. Не забудем, что и сам Хуснуллин вовсе не строитель по профессии, а финансист. И его приход почти два года назад на нынешнюю должность был вовсе не случаен.
До попадания в правительство он почти 20 лет возглавлял строительную отрасль, сперва в Татарстане, а после в Москве. Оба субъекта — регионы массовой застройки. В последние годы советской власти почти на пустом месте возникли более чем полумиллионные Набережные Челны и двухсоттысячный Нижнекамск, состоящие из типовых многоэтажек, что продолжилось и после 1991-го. И именно при Хуснуллине в Москве было объявлено о «реновации», суть которой в том, что городская застройка становится ещё плотнее, вместо пятиэтажек возводятся многоэтажки, и нагрузка на среду возрастёт. Видимо, Хуснуллину предстоит распространить свой опыт на всю Россию, что он с увлечением и делает и о чём уже отчитывается.
Но что стоит в реальности за квадратными метрами и триллионами рублей ипотеки? Что получат и получают россияне за вложенные ими деньги? Если сравнить жилищную политику до и после 1991 года, а прошло уже 30 лет — гигантский, в общем-то срок, жизнь целого поколения, то самым удивительным будет то, что подходы, по сути, остались прежними. Только там, где строились девятиэтажные и 12-этажные дома, теперь гораздо быстрее возводят 25-этажные. Иными словами, курс на многоэтажные коробки не просто сохранился, но и усилился.
В России не возникло никакого «своего дома» как массового явления. А ведь в перестройку люди как раз мечтали переехать из «крольчатников», в которых приходилось жить на голове друг у друга. Почему же наша страна выбрала (или за неё выбрали) подобную стратегию развития сферы жилья?
Истоки кроются в решениях, принятых в 1991–1992 годах, когда была утверждена программа приватизации жилья. Тогда был избран самый неудачный путь из всех возможных (даже если принять без рассуждений, что массовая приватизация вообще была необходима). Если вкратце, то в отличие от всего мира, право (со)собственности возникало не на всё здание как целостный объект, а на кусочек от него. То есть лифты, чердаки, подвалы и т. п. оказывались как бы ничьими.
Не наделялись «владельцы» и правом управления домом. Если в Польше или Эстонии многоквартирный дом приватизировался, то каждый владелец автоматически вступал в управление им, голосовал за выборы правления и т. д. Он не мог занимать позицию «моя хата с краю». А у нас до сих пор можно купить квартиру в доме, в котором существует ТСЖ, но не являться членом ТСЖ! Более того, в результате приватизации в одном и том же доме оказались квартиры приватизированные и неприватизированные, то есть и частные, и государственные. Это невероятный абсурд, размывание какой-либо легальности и ясности.
Но именно такая запутанность и нечёткость правовых оснований и позволили массово тиражировать в наши дни многоэтажки-«человейники», делая их всё выше и выше, превращая их в бесконечные «шанхаи». Мы не говорим про пустяки вроде застекления балконов кто во что горазд или пробивания стен под кондиционеры и вывешивание их наружу — тоже результат поквартирной, а не подомовой приватизации.
Формально это выгодно всем — и властям всех уровней, и застройщикам, и банкам, и населению. Власть отчитывается о построенных квадратных метрах, и при этом с неё взятки гладки, она никому не обязана, кроме узкой категории льготников. Девелоперы, строители и банкиры зарабатывают с минимальным напряжением, обыватели получают шанс на крышу над головой. И никто не думает о последствиях — загаживание ландшафта убогими зданиями, увеличение нагрузки на городскую среду, приучение населения к низкому уровню комфорта.
Парадоксов много — самая большая страна мира жалуется на нехватку территорий для строительства малоэтажного жилья. 30 лет подряд власть и застройщики «объясняют» нехваткой коммуникаций возведение «свечек» в тридцать и более этажей. Хотя гнать тепло и воду на 30-й этаж по вертикали ничуть не проще и не дешевле, чем по горизонтали. Можно согласиться, что в кризисные 90-е было накладно прокладывать коммуникации, но кто мешает сегодня?
Если вернуться к Хуснуллину, то почему в автомобильной столице США — Детройте — рабочие и «Форда», и «Дженерал моторс» живут в уютных собственных домах, а в Набережных Челнах трудягам КамАЗа — панельные коробки? Хотя город строился в чистом поле, равно как и Тольятти. Как в Британии почти 70 млн человек проживают на крохотной в сравнении с Россией территории в малоэтажном жилье, а у нас это невозможно? Почему в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Лондоне жилая застройка невысокая, а у нас она устремляется в высоту? Отчего во всём мире пригород — это маленькие домики на природе, а у нас пригороды — это необозримые стены Бутово и Рассказовки? Даже в самых небольших городах России строят «человейники», хотя вокруг земель немерено. А ведь РФ — это не Гонконг и не Сингапур.
И вот над этим Хуснуллин не бьётся и не задумывается. Напротив, радуется «успехам» ипотечного закабаления людей — «в России доля арендного жилья составляет всего 9%. Это один из самых низких показателей в мире <…>, у россиян большой объём жилья в частном владении». Ещё бы — властям не нужно думать о доступном муниципальном жилье (не для раздачи, а для предоставления проживания), не нужно напрягаться и менять привычную политику для развития настоящего арендного жилья с доходными домами, для формирования здоровых пригородов с коттеджами и таунхаусами, а не очередных Митино.
Самое неприятное заключается в том, что продолжение такой политики с каждым годом делает её исправление всё более затруднительным. Как поступать с десятками тысяч новостроек? Их же не снесёшь. Принимать правовые акты для распутывания ситуации всё сложнее и сложнее. Раздувается ипотечный пузырь, о чём предупреждает Набиуллина, который может лопнуть с самыми непредсказуемыми последствиями.
Таким образом, налицо двойственность ситуации. Формально жильё строится стахановскими темпами, и большая часть общества довольна. Но нарастает ком проблем, который пока не всем виден, но оттого не менее опасен и никуда не исчезает. И чем продолжительнее молчание сегодня, тем труднее придётся нашим детям, внукам и правнукам расхлёбывать последствия нынешней строительной лихорадки.