Эксперты рассказали, когда ожидать появления «пузыря» на жилищном рынке Поделиться
Общий размер долгов населения по ипотечным кредитам за год вырос больше, чем на 25%. Об этом сообщила аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. По ее словам, задолженность по ипотеке растет в условиях общей закредитованности населения. О том, образовался ли на рынке жилья «пузырь», ждать ли кризиса и будут ли банки отнимать у должников квартиры после отмены льготной ипотеки, «МК» рассказали эксперты.
Долги населения по ипотечным кредитам за год уже составили две трети от размера доходов федерального бюджета, которые за 9 месяцев этого года достигли почти 18 трлн рублей. «У нас наблюдается рост задолженности по ипотеке, — сообщила в ходе парламентских слушаний Наталья Трунова. — По данным Центробанка, задолженность по жилищным кредитам на 1 ноября 2021 года в целом по России составила 11,4 трлн рублей и увеличилась по сравнению с аналогичной датой годом ранее более чем на 25%». При этом она отметила, что рост задолженности по ипотеке происходит в условиях общей закредитованности населения. «Уровень долговой нагрузки граждан к середине 2021 года вырос на 8% и составил 35% от общего совокупного дохода семьи», — заявила аудитор.
Отчасти высокий спрос на жилье объясняется действием программы льготной ипотеки, которую власти продлили до июня 2022 года. «На момент середины этого года ипотечных кредитов выдали на 2,69 трлн рублей, — говорит владелец строительной компании Максим Лазовский. — Так что цифры аудитора вполне резонны». Но с такими темпами роста жилищного кредитования на рынке может образоваться «пузырь», особенно в условиях, когда доходы россиян не растут и, по данным ряда исследований, сегодня находятся на уровне десятилетней давности. «Если отслеживать «пузырь» это или нет, то нужно скорее обращать внимание на темпы инфляции и волатильность валют, — утверждает эксперт — Осенью активно говорили о девальвации рубля: при таком сценарии «пузырь» будет и громко лопнет. Также следует учитывать социальную ситуацию, динамику рабочих мест и занятости населения». Пока тенденция, особенно после повышения ставки ЦБ в пятницу, не очень приятная, но не критичная, отметил он.
По мнению Марата Хасянова, эксперт юридической компании «Доверие & Свобода», сами по себе масштабы выдачи ипотеки не вызывают опасений, как впрочем, и уровень просроченной задолженности по соответствующим займам — в ноябре 2021 года он составлял 0,6% по данным ЦБ. Однако при оценке вероятности появления «пузыря» нужно учесть скрытые риски. В условиях не самой благоприятной экономической конъюнктуры ипотечники часто увеличивают свою кредитную нагрузку за счет потребительских займов. Еще в июле 2021 года в своем «Обзоре финансовой стабильности» Банк России сообщил о росте уровня долговой нагрузки россиян по всем видам кредитов и займов до максимального значения за весь период наблюдений. При этом реальные масштабы закредитованности граждан могут быть заметно выше отчетных: в ноябре эксперты Центробанка отмечали, что только 4 из 14 крупнейших игроков в секторе заключали договор с заемщиком на основе достоверно подтверждающих его платежеспособность документов. Сам по себе рост ипотечного кредитования не приведет к образованию «пузыря». Но в сочетании с бумом потребительского кредитования соответствующие риски вырастут на порядок, полагает эксперт.
«Говорить о пузыре можно в перспективе 6-10 лет, — считает Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс». — Сейчас ситуация стабильная». Россия отстаёт по обеспеченности квадрантными метрами на душу населения от соседей по континенту. На сегодня у нас показатель порядка 21 кв. м в регионе, а в Европе 35 кв. м, напомнил эксперт.
По-мнению Александра Гуторова, коммерческого директора ГК «Страна Девелопмент», маловероятно, что в ближайший год рынок столкнется с лопнувшим ипотечным «пузырем». Скорее возможна другая трудность — он столкнемся с уменьшением спроса, поскольку ипотека станет менее доступна.
Будут ли отнимать у россиян квартиры, если долговая нагрузка станет непосильной? «Отнимают и сейчас, даже единственное жилье, это практика банка как заемщика», — говорит Максим Лазовский. В начале регулятор проработает варианты реструктуризации и отсрочек для населения, но в критичных сделках будет именно так, уверен наш собеседник.
«Мы не думаем, что льготная ипотека влияет на риски невозврата ипотечных платежей в национальном масштабе, — считает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. — Льготная ипотека показала уровень комфортной для россиян ипотечной ставки, в рамках которой они восполняют дефицит жилья, который копился в стране годами. Мы не ожидаем падения цен в связи с отменой ипотеки». Снижение спроса ожидаемо, но люди все равно будут покупать квартиры. Однако ажиотажного спроса, который имел место в 2020-2021 году, в 2022-м уже не будет, полагает эксперт.