Повышение ключевой ставки не позволит расти ни спросу, ни стоимости квадратного метра Поделиться
По итогам сентября 2023 года был побит рекорд продаж новостроек в Московском регионе и в городах-миллионниках. «Еще год-полтора назад никто не ожидал, что в таких сложных экономических условиях в России могут быть установлены беспрецедентные рекорды, — говорит аналитик Алексей Попов. — В Санкт-Петербурге рекордов нет, но все равно – продажи были высокими».
На специализированной конференции по недвижимости эксперты подвели итоги рынка жилья за 2023 год и дали прогнозы на 2024-й.
Ажиотажный спрос на стыке лета и осени был связан со скачками курса рубля и неопределенностью в отношении ключевой ставки, полагает Попов. Не имея альтернативы, люди в очередной раз решили спасать сбережения, вкладывая их в квадратные метры. Любопытно, что Россия – одна из немногих стран, жители которой считают покупку недвижимости инвестицией. Пустующие квартиры, за которые регулярно нужно вносить коммунальную плату, — отнюдь не выгодное приобретение. Однако, как уже говорилось, других вариантов сохранить семейные деньги, увы, нет.
Рекордного роста цен на жилье в 2023 году, как, скажем, в 2020-2021-м, не было – просто потому, что расти ценам уже некуда. Единственный небольшой период времени, когда застройщики решили вернуться к индексации стоимости «квадрата», — с августа по октябрь.
Резко возросла доля ипотечных сделок: в Санкт-Петербурге она превысила 80%, в Москве и области – почти 80%. Центробанк для погашения этой волны предпринимал всевозможные усилия, в том числе добился отмены околонулевой ипотеки, запретил первоначальный взнос ниже 20% и ужесточил требования к заемщикам.
На вторичном рынке кредитование никогда не играло ключевую роль из-за отсутствия льготных программ и высоких (фактически заградительных) рыночных ставок. Этот год не исключение – ипотечные сделки по квартирам в старом фонде составили около 40%.
— Мы прогнозируем, что ключевая ставка Центробанка в 2024 году сохранится на уровне 14-15%, — говорит генеральный директор Циан Дмитрий Григорьев. – И понятно, что такая высокая ставка повлияет прежде всего на спрос, причем ощутимо. Он может опуститься до уровня начала 2023 года – это примерно на 40% ниже, чем в пиковые август и сентябрь этого года.
Григорьев напоминает, что в июле 2024-го заканчивается действие программы льготной ипотеки. Как изменятся условия кредитования жилья, достоверно неизвестно. Понятно лишь, что не в сторону снижения ипотечной ставки. Тем не менее эксперт считает, что на первичном рынке большого падения цен не произойдет, поскольку возведение недвижимости завязано на банковском финансировании, нет гибкости в уменьшении цен. Застройщики станут предоставлять скидки лишь по отдельным жилым комплексам.
Цены на вторичном рынке из-за снижения спроса упадут в 2024 году на 10-12%, продолжает Григорьев. Теоретически могли бы упасть и сильнее, но практически – вряд ли: «Первичный и вторичный рынки тесно связаны. И если на одном (первичном) цены вниз не идут, то и на втором больших предпосылок для этого не ожидается». Но, конечно, покупатели смогут получить хороший дисконт от собственников, желающих продать квартиры побыстрее.