Льготная ипотека не смогла разогнать объемы строительства, но взвинтила стоимость жилья Поделиться
2024 год разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Одни не успели заскочить в последний вагон льготной ипотеки. Другие отказались от приобретения квартиры из-за высоких цен на новостройки. Третьи с ужасом поняли, что из-за повышения ключевой ставки до 21% минимальный кредит обойдется им в 26% годовых.
Факты, повлиявшие на российский рынок недвижимости, привели на пресс-конференция в ТАСС члены Российской гильдии риелторов.
«Однушки» всегда в цене
За время действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирного жилья в России увеличился на 15%. В мае 2020-го он составлял 100 миллионов квадратных метров, в июне 2024-го — 115 миллионов. При этом цены на квартиры выросли в два — два с половиной раза.
Вывод очевиден: льготная ипотека не смогла разогнать объемы строительства, но взвинтила стоимость жилья.
Как вели себя рынки строящегося жилья с момента запуска льготной ипотеки?
На 30 самых крупных российских городов приходится 63% от всего объема строительства в стране. На первую тройку — Москву, Краснодар и Санкт-Петербург — 25%.
— Несмотря на одинаковые ипотечные стимулы, рынки реагировали по-разному, — говорит президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. — Заметен рост новостроек в Хабаровске, Екатеринбурге, Владивостоке, Тюмени, Туле (в 1,5-2 раза больше). Снижение объемов за четыре года показали Санкт-Петербург, Красноярск, Рязань, Уфа, подмосковный Красногорск.
Распределение строящегося жилья по комнатности и площадям тоже не стало откровением. Прямо сейчас в России возводятся дома с общим количеством квартир 2,4 миллиона. Больше половины из них — «однушки»: 1,28 миллиона. На втором месте — «двушки»: 791 тысяча. На третьем — «трешки»: 311 тысяч. Многокомнатных квартир в новостройках всего лишь 40 тысяч на всю страну.
Размер 66% строящихся квартир не превышает 55 квадратных метров. В течение последних двух лет этот показатель не меняется.
На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается диспропорция по объему предложения между одно- и двухкомнатными квартирами и жильем большой комнатности, продолжает спикер. Эта тенденция сохраняется с 2021 года. Однако, несмотря на и без того значительный перевес малоформатного жилья, спрос на него остается повышенным. Дорог нынче квадратный метр.
Максимальные цены на жилье традиционно наблюдаются в Москве (300-400 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках массового сегмента), в Санкт-Петербурге (200-360 тысяч) и в Сочи (200-400 тысяч рублей). В южных городах (Туапсе, Новороссийск) и на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток) стоимость «квадрата» составляет 170-200 тысяч рублей. В большинстве других городов цены находятся в диапазоне 100-150 тысяч за квадратный метр.
Ипотека сместилась в сторону «вторички»
Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12% — это если считать в квадратных метрах. Рост предложения идет за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах.
На первичном рынке оно составляет 52,9 миллиона квадратных метров, на вторичном — 50 миллионов (данные неточные, поскольку учитывались объявления только на одной интернет-платформе).
— Мы прогнозируем, что объем предложения в новостройках через год-полтора снизится, поскольку запускать новые проекты смогут далеко не все застройщики. В результате рынок снова качнется к дефициту предложения. В средних и малых городах уже сейчас наблюдается дефицит новостроек, — продолжает Артемий Шурыгин.
Спрос на покупку недвижимости, напротив, стал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале (июль-сентябрь) 2024 года на вторичном рынке снизилось на 35% по сравнению с тем же периодом 2023-го (было заключено 546 тысяч сделок). А на первичном покупательский интерес упал вдвое — до 125 тысяч сделок.
Сильнее всего (от 40 до 70%) спрос снизился в Костроме, Рязани, Абакане, Сочи, Тюмени, Волгограде, Владивостоке, Омске. На 20-30% спрос упал в Калининграде, Майкопе, Оренбурге, Тольятти.
Если смотреть по регионам, снижение продаж в новостройках произошло везде. В Красноярском крае — на 45%, в Краснодарском — на 39%, в Ростовской области — на 31%, в Новосибирской — на 30%, в Свердловской области — на 25%, в Московской — на 24%, в Москве — на 16%.
По объемам выдачи ипотеки спрос сместился в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года пропорция кредитования составляла 47% на новостройки и 53% на «вторичку» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года — соответственно 41% и 59%.
Опять же — неудивительно. В 2024 году государство совершило на рынок ипотеки «регуляторную атаку» — комплекс мер, направленный на охлаждение рынка кредитования жилья. Меры оказались успешными. Объем кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей — на 55% ниже, чем в ноябре 2023-го.
Спад выдачи ипотеки за год составил 64% — почти в три раза, добавляет член комитета по ипотеке Ирина Киселева.
В нынешних условиях большая часть россиян не имеют возможности взять ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто такую возможность имеют, делают это лишь при крайней необходимости.
Согласно опросу Frank RG, заградительной для россиян стала ставка 16%. Только один из ста респондентов может платить такие годовые. Ставки выше 16% неприемлемы ни для одного опрошенного. Лишь каждый четырнадцатый готов взять кредит под 15%, каждый двенадцатый — под 14%, каждый третий — под 10%. Двое из трех опрошенных согласны на 7% годовых, и все до единого — на 6%.
Что риелтору хорошо, то покупателю — плохо
Потенциальные покупатели отложили приобретение жилья на несколько лет. Большинство (60%) планируют решить квартирный вопрос в ближайшие два-три года. Каждый пятый (19%) считает, что быстрее, чем за пять лет, сделать это не удастся. Примерно столько же (21%), впрочем, надеются успеть до конца 2024 года.
Почему же цены на новостройки не падают ни в столицах, ни в других городах-миллионниках? Прежде всего — их поддерживают программы застройщиков. А по стране рост стоимости и новостроек, и готового жилья продолжается, в частности, из-за действующей Арктической, Дальневосточной ипотеки, ипотеки в новых регионах: сохраняются льготные ставки, а значит — нет предпосылок для снижения цен. Увы — что риелтору хорошо, то покупателю — плохо.
Совсем иная ситуация на вторичном рынке. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде с июня 2024 года снизились. В остальных, за редким исключением, процесс начался осенью. Топ регионов по снижению цен возглавила Чечня: минус 27% с июня по октябрь. В Ингушетии — минус 12%, в Карачаево-Черкесии — минус 5,4%.
Еще один фактор, всегда влияющий на рынок недвижимости, — внутренняя миграция, усилившаяся в последние месяцы. Основной поток россиян переезжает в Центральную Россию. Почти во всех остальных регионах уменьшается количество работающих. Наибольший отток населения наблюдается с Дальнего Востока и Северного Кавказа. В основном на этих территориях и снижается интерес к покупке жилья.