«Общее направление последних полутора лет — сокращение платежеспособного спроса» Поделиться
Квартиры в новостройках и так продаются плохо, но есть и те, которые продаются хуже других. Жилье слишком большой или маленькой площади, отсутствие отделки и завышенная цена — лишь малая толика недостатков, отталкивающих покупателей. Это касается и небогатых россиян, и весьма состоятельных. Какие квартиры совершенно не пользуются спросом и почему, выяснил «МК».
Квартиры «в бетоне» покупателей практически не интересуют.
«Лишу жену квадратных метров»
Покупатели всех видов жилья акцентируют внимание не на предпочтительных для них планировках, а на стоимости жилья, говорит эксперт МИЭЛЬ «Строгинская пойма» Евгений Бражин. Переплачивать не хочет никто, даже долларовые миллионеры. При этом мотивы у людей, выбирающих жилье «побюджетнее», могут быть разными.
30-летний москвич Николай Сычев собирается жениться. Для себя молодой человек решил: прежде куплю жилье, а потом и семью официально создам. Сначала Николай сказал «МК», что хочет сделать невесте подарок, но постепенно разоткровенничался. Подарок подарком, однако на самом деле жениху принципиально важно приобрести и оформить квартиру на себя до свадьбы, чтобы у будущей жены при разводе не было на нее претензий. Как известно, квартира, в том числе ипотечная, купленная одним из супругов до заключения брака, считается его собственностью. Второй супруг прав на нее не имеет.
— Риелтор подобрал мне два варианта, которые я мог осилить, — рассказывает собеседник. — Первый — классическая однокомнатная квартира площадью 33 «квадрата» за 9 миллионов рублей в Люблине, второй — евродвушка такого же метража и в том же районе, но уже за 11 с лишним миллионов. Я выбрал первую — ежемесячный ипотечный платеж был на 10 тысяч меньше, а в случае развода мне и «однушки» будет достаточно.
Конечно, далеко не все россияне такие корыстные и дальновидные, как Николай. Тем не менее вот уже больше года покупатели расставляют приоритеты в пользу стоимости и внимательно относятся к наличию или отсутствию ремонта. В нынешней ситуации покупатели не понимают, сколько еще им придется вложить в материалы, в услуги ремонтных бригад и т.д. Актуальны предложения пусть даже со скромным ремонтом, но позволяющие сразу заехать и жить.
Квартиры с отделкой самым высоким спросом пользуются в массовых новостройках, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Основная причина — экономичность ремонта от застройщика. В дорогих сегментах клиенты обычно предъявляют повышенные требования к качеству отделки. Поэтому ее, как правило, выполняют лишь девелоперы, готовые предложить разные варианты интерьера от ведущих дизайнеров и с высококлассными материалами.
Однако прошлой весной девелоперы начали отказываться от отделки и меблировки даже в тех жилых комплексах, где эти услуги изначально предполагались. Сыграли роль изменившиеся логистические цепочки и значительное падение спроса осенью 2022 года, что, естественно, не поспособствовало интересу со стороны россиян. Спросом пользуются комфортные планировки.
Балконы нынче дороги
Главная тенденция в проектировании — уменьшение площади квартир, рассказывает генеральный директор КТС ПРОЕКТ Алексей Дугин. Спальни варьируются по площади от 10 до 12 квадратных метров, а отсутствие лишних перегородок и длинных коридоров высвобождает дополнительные метры. Но есть и камень преткновения: балконы, которые после пандемии стали весьма популярными у россиян.
— С одной стороны, большое количество балконов и лоджий в проекте увеличивает себестоимость объекта, а мы движемся по пути осознанного потребления и сокращения издержек, — говорит Дугин. — С другой — наличие в проекте балконов или лоджий позволяет разнообразить фасады, чтобы они приобрели архитектурную выразительность.
— Трудно сказать, задумываются ли россияне об архитектурной выразительности балконов, но об их пользе — безусловно, — считает психолог Любовь Изварова. — Во-первых, стоимость квадратного метра балконов ниже «квартирной» примерно в два, а бывает, что и в три раза. Во-вторых, есть где вешать белье. В-третьих, можно подышать свежим воздухом, не выходя из дома.
Средняя площадь квартир и апартаментов в московских новостройках за три года сократилась на 22% — до 54 квадратных метров. Вместе с тем на 55% выросла доля студий и «однушек» в общем объеме предложения. Кроме того, застройщики почти на 60% чаще стали предлагать квартиры с отделкой.
— Стало сложнее продавать объекты «в бетоне», — рассказывает Евгений Бражин. — Как минимум нужна предчистовая отделка (white box): в квартире должны быть проведены коммуникации, установлены радиаторы, выполнены все черновые работы: залита стяжка на полу, а стены и потолок отшпатлеваны и выровнены по строительным маякам. Чаще всего застройщики в таких домах делают централизованное остекление лоджий и устанавливают железные входные двери.
Просторные гардеробные, постирочные, мастер-спальни, террасы и иные функциональные излишества актуальны только в комплексах премиального сегмента. Покупателям «эконома» не до жиру — было бы где жить. Даже в проектах «комфорт» (промежуточное между «экономом» и «бизнесом») средние продаваемые площади составляют 40–42 квадратных метра, в бизнес-классе — 57 «квадратов», говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
— Те, кто переезжает в новостройки из старого фонда — домов старше 20 лет, — всегда до общения с менеджером не обращают внимания на наличие гардеробных, — рассказывает коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш. — Но их наличие более функционально, чем громоздкие шкафы.
Очень маленькие (около 20 квадратных метров) и очень большие (более 150 «квадратов») квартиры интересны преимущественно инвесторам. Тенденция последних лет на сокращение размеров жилья продиктована двумя факторами: покупатель хочет заплатить меньше и получить максимум полезной площади. Спросом пользуются комфортные планировки, где каждый метр можно использовать с минимумом коридорных пространств, с продуманными зонами для хранения, постирочной, несколькими санузлами. Площади при этом сокращаются значительно.
Туалет вдали от спальни
— Еще студенткой я мечтала: буду хозяйкой квартиры с собственной комнатой для размещения одежды и обуви, — делится с «МК» предприниматель Анна Будякова. — После окончания университета, в 2014-м, купила 30-метровую «однушку» на «Домодедовской», выделила уголок для моей гардеробной. Но я же не уголок хотела! Стала копить деньги для осуществления мечты. К 2020 году отложила два миллиона рублей. И тут грянула пандемия.
Анна и очнуться не успела, как стоимость нового жилья подскочила и продолжила расти бешеными темпами. Теперь девушка могла, продав свое вторичное жилье и доплатив скопленные два миллиона, купить в лучшем случае студию в новостройке, но гораздо меньшей площади и без намека на гардеробную.
— «Вторичка» стала дешеветь просто сразу, — жалуется Анна. — Я пыталась ставить в объявлении цену, как в новостройках, но за полгода у меня была лишь пара звонков. Когда люди на том конце провода понимали, что снижать стоимость своего жилья я не буду, они просто вешали трубку.
Подруга Анны, Марина Кузнецова, в свое время приобрела однокомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров. Правда, метраж в основном состоял из длинного, узкого и совершенно бесполезного 10-метрового коридора, а также лоджии такой же площади.
— Я разместила на лоджии кресло-кровать, поставила стол, стулья, посадила цветы. Но толку от этой длинной колбасы нет никакого, я пользуюсь лоджией только в теплое время года, 3–4 месяца. Кровать со стульями заржавели, цветы завяли. По коридору пока добежишь до туалета — куча времени пройдет. Теперь пытаюсь продать жилье, но пока не получается, люди сразу ловят «фишку», — сетует Марина.
И дело, конечно, не в подгнившей мебели. Россияне стали меньше обращать внимание на квартиры нерыночных площадей, рассказывает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. К примеру, однокомнатная квартира площадью 52 квадратных метра не будет попадать в фильтр от потенциального покупателя «однушки», поскольку в 90% случаев тот поставит ограничение по площади до 35–40 «квадратов».
То же относится и к другим категориям квартир. Неликвидными считаются «двушки» с габаритами более 80 квадратных метров при хорошем спросе на квартиры площадью 50–60 «квадратов». Востребованные трехкомнатные — площадью 75–80 метров, неликвидные — больше 100 «квадратов».
Срок экспозиции квартир (от размещения объявления до момента продажи) с ликвидной площадью составляет до трех месяцев, с нерыночной площадью — больше девяти месяцев.
Восемь из десяти покупателей, согласно статистике, рассматривают покупку не отдельно квартиры, а квартиры с услугами, которые предлагает тот или иной жилой комплекс. Например, квартиры с кладовкой непосредственно в квартире отталкивают 75% покупателей. Потребители обычно предпочитают купить сначала квартиру, а потом, после заселения, готовы рассмотреть приобретение отдельной кладовки на минус первом этаже.
Классические квартиры в новостройках предлагаются мало где, в почете — евроформат. «Подобные планировки экономят ценные квадратные метры за счет отсутствия прямоугольных комнат, вытянутых коридоров, помещений нестандартной формы, лишних перегородок и т.д., — комментирует Руслан Сырцов. — Кухни-гостиные оптимально подходят для коллективного семейного времяпровождения, а мастер-спальни (комнаты с кроватью, гардеробной и ванной) помогают родителям ненадолго уединиться от детей.
— Покупатели ищут больше приватности: не только спальни, но и небольшие комнаты для кабинетов. Идеально, если в комплексе есть двор, где можно и отдыхать, и заниматься спортом, и работать. Россияне хотят мультифункциональности, но уже не личных жилых пространств, а общественных мест, — утверждает Яна Глазунова.
«Хочу ходить по театрам, а не получается»
Впрочем, богатые покупатели «тоже плачут». Как рассказывает Руслан Сырцов, элитные девелоперы редко строят студии, однако в центре Москвы, в пешей доступности от Кремля, такое жилье весьма популярно. Даже обеспеченные люди часто не могут позволить себе просторные квартиры в престижных районах, однако все равно стремятся владеть здесь недвижимостью.
Потеряли позиции пентхаусы и квартиры слишком большой площади. Генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов говорит, что наблюдается резкое уменьшение спроса на квартиры больших площадей — от 150 кв. м и выше. Популярность такого вида планировочных решений снижается ввиду того, что прекрасной альтернативой квартирам больших площадей является загородная недвижимость.
Продюсер одного из телеканалов рассказывает, что еще «пяток лет назад» пентхаус, который он хотел бы приобрести, стоил аккурат в полтора раза дешевле. «И это при том, что на жилье высокой стоимости цены растут куда медленнее, чем на «дешевку»!» — возмущается бизнесмен. Продюсер говорит, что принципиально не стал вкладываться в «жилье мечты», поскольку ожидает снижения цены уже в следующем году. «Там речь идет об экономии десятков миллионов рублей, — говорит продюсер. — Ничего, подожду».
— Не хотите ли приобрести дом в области? — спрашиваем.
— У меня уже не один дом в области, я и сам там живу, и всем детям купил, — отвечает собеседник. — А сам я теперь хочу жить в центре столицы, по театрам ходить… Имею право? Имею. Но не могу его реализовать.
— Общее направление последних полутора лет — сокращение платежеспособного спроса. Поэтому, принимая решение о приобретении жилья, семья, как правило, ориентируется на цену (в подавляющем большинстве случаев это важнейшая характеристика), транспортную доступность, инфраструктуру (школы и детские сады) и, наконец, возможность скорейшего новоселья (тут важно, чтобы был ремонт, даже в бюджетном варианте), — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. — В зависимости от того, какая из перечисленных характеристик квартиры для семьи является решающей, принимается решение о приобретении квартиры.
После ограничений Банка России на нулевые ставки кредитования и прочие скрытые демпинги девелоперы понимают, что малометражные квартиры вряд ли станут пользоваться спросом: людям с ограниченным доходом банки не одобрят кредит, а средний класс не интересуется квартирами, общая площадь которых не превышает 30 метров.
— Мы, возможно, увидим миграцию девелоперских проектов в сегмент бизнес-класса. Количество новых площадок в этом году резко сократилось, а это означает, что застройщики будут работать не от оборота, а от высокой маржинальности, — утверждает Кирилл Кулаков. А значит, относительно дешевых квартир будет все меньше. И у простых россиян фактически не останется шанса улучшить жилье.