Склад в складчину: управляющие компании вложили больше всего средств пайщиков в индустриальный формат Light Industrial Поделиться
На рынке коллективных инвестиций складская недвижимость подтвердила статус качественного защитного актива. В прошлом году управляющие компании вложили больше всего средств пайщиков в индустриальный формат Light Industrial. В начале февраля эксперты разглядели потенциал и у других сегментов коммерческой недвижимости.
По оценке руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, за 10 месяцев 2024 года стоимость чистых активов (СЧА) рыночных фондов недвижимости выросла на треть, до 478 млрд руб. В абсолютных значениях приток составил 119 млрд руб. Для сравнения, за весь 2023 год показатель вырос на 152 млрд руб.
Коммерческая недвижимость, по мнению эксперта, остается защитным активом, обеспечивающим сохранение капитала и доход за счет роста стоимости базового актива. Особое место в структуре рыночных фондов заняла складская недвижимость. В первую очередь благодаря наиболее высоким темпам роста арендной доходности. Так, в Московском макрорегионе базовая ставка аренды на склады класса А увеличилась практически в три раза с 2020 года (4200 руб. за кв. м/год против 12 500 руб. за кв. м/год по итогам 2024 года, без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Поэтому неудивительно, что на склады приходится сегодня 81% площадей в составе фондов. В то время как другие сегменты ограничиваются сравнительно небольшой долей: на жилую и торговую недвижимость приходится по 7%, на офисную — 5%. Как пояснил «МК» руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников, в прошлом году в складском сегменте рост арендной ставки продолжился, а это значит, что фонды через некоторое время смогут поднять ставки аренды, что положительно повлияет на доход, который будут получать инвесторы ЗПИФ.
Отметим, что управляющие компании продолжали активно приобретать новые объекты даже в условиях высокой ключевой ставки ЦБ, ожидая, что интерес потенциальных вкладчиков постепенно сместится с депозитов в сторону инвестирования в закрытые фонды недвижимости. По данным на 31 октября 2024 года, в рыночных ЗПИФ недвижимости сосредоточено порядка 3,2 млн кв. м площадей. Еще 450 тыс. «квадратов» УК уже приобрели, но пока не включили в состав фондов.
«В начале этого года фонды складской недвижимости по-прежнему популярны. Но постепенно усиливается спрос на инвестирование в инфраструктуру (офисы и коммерция под сдачу), а также рекреационный туризм», — отметил «МК» продакт-менеджер УК «Финам Менеджмент» Евгений Цыбульский.
Недвижимость, по его словам, — прекрасная альтернатива банковским депозитам и фондам ликвидности. Основное преимущество ЗПИФ — простая и понятная модель работы фондов: стабильный рост стоимости пая из-за регулярной переоценки недвижимости (минимум раз в полгода) и регулярные выплаты, если говорить про рентные фонды.
ЗПИФы позволяют консервативным инвесторам диверсифицировать риски. К тому же входной билет стоит недорого. По словам Цыбульского, он варьируется от 100 тыс. руб. (офисная недвижимость) или 1 млн руб. (элитная недвижимость или рекреационный туризм) до 2–3 млрд руб. (комплекс складской недвижимости). Средний чек разнится от 100 тыс. руб. до 3 млн руб. По данным Стольникова, входной билет в ЗПИФы стоит от 55 тыс. руб., а средний чек начинается от 1,5 млн руб.
Как отметил «МК» директор по инвестициям УК «Восток–Запад» Александр Лавров, «упаковка» недвижимости в ЗПИФ дает возможность приобрести «кусочек» объекта недвижимости за доступную стоимость, при этом снимая организационные вопросы с инвесторов в ЗПИФ. Другими важными достоинствами таких инвестиций он считает открытость информации по деятельности фонда с подробным описанием происходящих внутри ЗПИФ процессов, которые могут иметь влияние на доходность, а также ликвидность паев фонда.
Имеются, разумеется, и недостатки. «К сожалению, большинство УК ограничиваются минимальным объемом информации, предоставляемой инвесторам, по деятельности своих фондов, что не дает целостного представления о качестве управления и возникающих рисках. Большое количество ЗПИФ недвижимости создаются для узкого круга инвесторов (т.н. кэптивные фонды)», — предупреждает Лавров. Кроме этого он напомнил, что паи ряда ЗПИФ торгуются на Московской бирже, что дает возможность реализовать свои паи до момента прекращения деятельности фонда. Но торговые объемы оставляют желать лучшего. И случается, что рыночная и расчетная цена пая отличаются. Такая ситуация одновременно создает потенциальные потери, если требуется срочно продать паи, но в то же время появляется возможность для инвесторов приобрести паи с дисконтом.
По мнению Цыбульского, основные риски для частных инвесторов остаются те же — выбираемые объекты и цели инвестирования: «Необходимо тщательно изучать информацию, указанную в инвестиционной декларации фонда и заранее обсуждать с управляющим, куда будут вкладываться средства фонда. Строительство и флиппинг (инвестирование в недвижимость на короткое время и ее последующая перепродажа с целью получения прибыли. — «МК») — два направления, которые требуют более тщательного изучения всей документации по проектам».
Однако стабильная прибыль подавляющего большинства фондов пока «перевешивает» вышеназванные риски, о чем свидетельствует солидный рост СЧА ЗПИФ недвижимости. Как отметил Стольников, рынок коммерческой недвижимости в последнее время развивался благодаря нескольким факторам. Среди них низкая вакансия в складском сегменте, снижающаяся вакансия в офисном сегменте и развитие программы мест приложения труда в рамках КРТ (комплексного развития территорий. — «МК»). Он считает рынок коммерческой недвижимости очень перспективным, поэтому его УК продолжит увеличивать долю своих инвестиций в этом сегменте.
«Наши фокусы — складская недвижимость, рекреационный туризм и элитная жилая недвижимость», — заметил Цыбульский. По его словам, развитие логистических хабов и ретейловых сетей является локомотивом для развития цепочек поставок таких центров. Сейчас основной тренд — развитие складской недвижимости как раз в тех регионах, где формируются центры дистрибуции.
Также аналитик ожидает усиления интереса к рекреационному туризму. Развитие внутреннего туризма и поддержка со стороны государства данного сектора является ключевым драйвером роста в развитии недвижимости последних лет. По прогнозу Цыбульского, в ближайшие два-три года мы увидим огромное количество локальных проектов, которые будут формироваться через ЗПИФы.
Еще один перспективный сектор — элитная жилая недвижимость. Большое количество капитала приходит в этот рынок, постепенно поднимая стоимость. Некоторые проекты, по информации Цыбульского, добавили в цене порядка 30% за год, что является своего рода качественным сигналом для обращения внимания на этот сегмент недвижимости.
«В ближайшие годы рынок ЗПИФ недвижимости продолжит свое развитие, поддерживаемое растущим интересом как со стороны частных, так и институциональных инвесторов», — уверен Казарян. По его мнению, такие фонды открыты для широкой аудитории, включая неквалифицированных инвесторов, а возможность вложений в высококачественные объекты недвижимости, такие как склады, торговые и офисные помещения, квартиры или апартаменты, привлекает тысячи новых пайщиков. «Рыночные фонды подтверждают свой статус эффективного инструмента коллективных инвестиций, предоставляя пайщикам возможность не только сохранить, но и приумножить капитал», — заключил специалист.