Рынок недвижимости продолжает падение Поделиться
В условиях беспрецедентного снижения спроса и цен на жилье выигрывает тот, кто продал первым. Такая тенденция наметилась в конце осени и вряд ли поменяется в ближайшее время. Дошло до того, что покупатели, имеющие на руках живые деньги, начали требовать скидки в размере 30-40% от запрашиваемой продавцом стоимости квартиры. Наши эксперты привели примеры подобного поведения покупателей.
— Покупатель, имеющий в наличии 7 миллионов рублей, звонит в компанию с предложением купить квартиру, которая выставлена на продажу по цене 9,5 миллиона, — рассказывает директор по вопросам вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — В то же время продавец понимает, что при снижении цен лучше продать сейчас, пока жилье не подешевело еще сильнее. На падающем рынке кто первый продал, тот и выиграл.
Подобные предложения рассчитаны на то, что действительно кто-то согласится на такое предложение и продаст квартиру по стоимости ниже рыночной, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. При этом есть определенная категория покупателей, которые жестко торгуются на 20-30%. Но это не массовое явление, а единичные случаи, когда люди прочитали, что все дают огромные скидки.
Реальные скидки находятся в пределах 10%, продолжает эксперт, в зависимости от стоимости объекта и того, насколько торопится продавец и как быстро он хочет продать квартиру. При изначально рыночной цене и высоком спросе на объект скидка будет меньше. Если объект менее ходовой, просмотров мало, по нему можно рассчитывать на больший дисконт.
— В ущерб себе продавец скидку давать не будет. Ему, скорее всего, тоже нужно продать квартиру и купить-что-то взамен, — продолжает Елена Мищенко. — Он понимает, что ему нужна определенная сумма, и обмен получается. Здесь продавец принимает решение, готов он, допустим, получить не 3 миллиона рублей, а 2 миллиона, либо приобрести квартиру меньшей площади. Тогда сделка получится. Но точно сказать, что все дадут скидку 30%, нельзя.
В Москве скидки распространяются не только на вторичное жилье, но и на новостройки, утверждает Елена Мищенко. При этом они могут доходить до 25-30%. «Средние дисконты находятся на уровне 8,5% и предоставляются в 60% случаев», — говорит наш эксперт.
— Наступило время покупателей, которые совершенно не стесняются, — комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. И приводит пример.
«У нас была выставлена квартира за 12,5 миллиона рублей. И прямо на просмотре нам предложили за нее 10 миллионов рублей с аргументацией «сейчас все так скидывают». Поскольку мы оценили квартиру адекватно, от предложенной цены отказались. Покупатель ушел недовольный. Вскоре квартира была продана за указанную стоимость — 12,5 миллиона».
Важный момент, продолжает Юлия Дымова: необходимо разделять такие скидки по уровню того, как оценена квартира. Если изначально цена соответствует рыночной, наглое поведение покупателя или его агента, скорее всего, ничего не даст. Если же квартира переоценена (а сейчас это не редкость, многие продавцы не понимают, что реалии изменились), переговоры о скидках оправданны. Но не факт, что они принесут пользу, потому что далеко не все продавцы готовы к торгу, да еще и такому значительному. Исключение — когда покупатель или агент находится в острых обстоятельствах и продает квартиру с огромным дисконтом, потому что не может ждать.
— Ноябрь — первый месяц, когда предложение перестало расти, — говорит управляющий директор сети МИЭЛЬ Александр Москатов. По данным МИЭЛЬ, на рынке вторичной недвижимости Москвы объем предложения снизился на 1% по сравнению с октябрем и составил 50,1 тысячи объектов.
Наибольшее снижение объема предложения вторичных квартир (на 3%) произошло в Западном округе. И только в Центральном округе объем предложения вырос на 1% по сравнению с прошлым месяцем. Тенденция к увеличению объемов предложения вторичной недвижимости сохранялась с мая по октябрь, в ноябре впервые зафиксировано снижение.
— Две трети сделок по Москве происходит с торгом, — констатирует Александр Москатов. — Его размер в ноябре в среднем составил 5-6%. Больших скидок (свыше 10%) фактически нет. Они бывают, но лишь в единичных случаях, как правило, связанных с переоцененностью объекта собственником. Средний срок экспозиции — около 90 дней. В ноябре у нас 40% объектов в пуле всех проданных были проданы за 30 дней — это очень высокий показатель. Это факт говорит о том, что рынок быстро адаптируется, и ноябрь показывает, что продавцы тоже созрели к формированию адекватной рыночной стоимости на свои объекты.
Ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Андрей Сердюк говорит, что самые бешеные скидки были актуальны в первые дни после объявления частичной мобилизации, когда рынок испытал шок и часть покупателей были готовы продавать свои объекты с немыслимыми дисконтами до 30-40% «Однако постепенно этот тренд угас, — полагает эксперт. — Собственники успокоились, и сейчас есть лишь единичные случаи срочной продажи, когда владельцы квартир в связи с переездом, сложностями в выплатах по кредиту или выгодном встречном варианте готовы делать скидку на уровне до 10-15% от начальной цены предложения».
А вот «охотников» за скидками стало больше, продолжает Андрей Сердюк. Появились покупатели, которые настойчиво предлагают заведомо заниженную стоимость. «У меня есть в продаже квартира стоимостью 19,2 миллиона рублей, и мне регулярно звонит один и тот же человек и предлагает приобрести ее за 17 миллионов рублей, — рассказывает спикер.
— В ноябре прирост предложения остановился, но рынок переполнен — ассортимент широкий, выбор большой. И это естественным образом оказывает давление на цены, — заключает Сергей Шлома.
Попытка покупателей приобрести квартиру гораздо дешевле, чем ее выставляют на продажу, вполне закономерна. По данным Управления Росреестра по Москве, в ноябре количество сделок с квартирами на первичном рынке в Москве упало на 36% по сравнению с тем же периодом прошлого года. И эту статистику умные покупатели уж точно знают.