Средние цены на московские готовые «квадраты» вопреки рыночной логике снова начали расти Поделиться
На столичном вторичном рынке жилой недвижимости сложилась довольно необычная ситуация: количество доступных для покупки квартир в минувшем январе по сравнению с декабрем снизилось на 10%, спрос тоже немного просел после долгих новогодних каникул. Однако средние цены на московские готовые «квадраты» вопреки рыночной логике снова начали расти. Чем объясняется этот феномен?
«В минувшем январе заметно сократилось предложение на столичном вторичном рынке недвижимости. Количество доступных для покупки квартир сократилось на 10% по сравнению с предыдущим декабрем, опустившись до отметки 36 тыс. лотов», — сообщил управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский» Александр Москатов. По его словам, предложение снизилось во всех округах столицы (см. таблицу). «Многие продавцы решили занять выжидательную позицию из-за высокой ключевой ставки ЦБ: сняли свои объекты с продажи, не снижая стоимость. Создаётся искусственный дефицит, поддерживающий цены», — отметил аналитик.
А спрос хоть и просел по сравнению с декабрем 2024-го, но не так сильно. Фактор геополитики, нестабильность валютного курса, имевшая место в декабре, страхи из-за возможной заморозки вкладов подогревают интерес к покупке готового жилья, в том числе людей с живыми деньгами.
В итоге средняя стоимость одного квадратного метра в столице немного выросла – на 1-2%. Это происходит вопреки логике рынка, диктующей снижение цен при уменьшении спроса. «Сейчас московский рынок недвижимости находится в состоянии неопределённости», — полагает Москатов. По его словам, высокая ключевая ставка Банка России (в конце прошлой недели ЦБ сохранил «ключ» на уровне 21% годовых. – «МК») продолжает давить на спрос, но продавцы не спешат расставаться с недвижимостью – удерживают предложение и создают дефицит.
По итогам января цены на квартиры в Москве, по данным аналитиков АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», слегка отыграли вверх. Так, индекс стоимости жилья на вторичке прибавил 0,3% и составил 273,4 тыс. руб. за «квадрат». По типам жилья сильнее всего подорожали самые недорогие сегменты, которые в прежние месяцы сильнее всего корректировались вниз: панельные и кирпичные пятиэтажки, а также советская панель средней этажности. Это обстоятельство показывает, что на рынке происходит вымывание в первую очередь самых бюджетных лотов, что в свою очередь демонстрирует ограниченность платежеспособного спроса. Также в наибольшем плюсе небольшие квартиры: одно- и двухкомнатные.
Эксперты зафиксировали еще один любопытный тренд — средний срок экспозиции лотов на вторичном рынке «старой» Москвы сократился за последние 12 месяцев на 31% до 98 дней», — отметил руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов. По его мнению, вторичный рынок больше не рассчитывает на скорое удешевление ипотеки и научился существовать без нее, поэтому сделки проходят активнее. Часть продавцов, видя, что их квартиры «зависли» в рекламе, вместо уменьшения цены снимают их с реализации и, например, переводят в сегмент аренды.
На текущий момент быстрее всего продаются квартиры в районах Ясенево (в среднем за 50 дней), Алексеевский (54 дня), Некрасовка (54 дня), Левобережный (55 дней) и Строгино (55 дней). Также в топ-10 районов с самым недолгим нахождением лотов в продаже вошли Коптево и Москворечье (в каждом 59 дней), Ивановское (61 день), Солнцево (62 дня) и Северный (64 дня). Дольше всего экспонируются лоты в районах Царицыно (в среднем 419 дней), Куркино (296 дней) и Кузьминки (221 день). За ними следуют Марфино и Зябликово (178 и 171 день соответственно).
На фоне высокой ключевой ставки и ограничений ЦБ переток покупателей из сегмента более дорогих новостроек на вторичку продолжится, уверены специалисты. «Традиционно к марту количество объектов на рынке увеличивается, что может привести к коррекции цен вниз», – заключил Москатов.